Para podermos fazer esses cálculos, precisamos lembrar que os três “devoradores” de rentabilidade são a inflação, o imposto de renda e a taxa de administração (e corretagem). Eu já escrevi um post completo sobre investimentos que são naturalmente protegidos pela inflação, mas vou retomar o tema pois acho importante.

A ilusão da rentabilidade: Inflação

A inflação é uma das maiores inimigas do investidor, pois ela corrói o valor do dinheiro silenciosamente.  Por exemplo: um investimento em CDB hoje rende 10% ao ano. Se tirarmos o Imposto de Renda (15% ou +) e a inflação (5%), a rentabilidade real é de apenas 4%!!!

Em geral podemos considerar que investimentos em ações são protegidos da inflação. O aumento do preço dos produtos compensam o aumento das matérias-primas.

Existem alguns investimentos que são livres de inflação, pois a receita é corrigida por este indicador. O investimento em imóveis para aluguel e as ações da Eletropaulo são dois exemplos. Esta última rende 16% de dividendos ao ano, que são livres de imposto e inflação (tarifa corrigida oficialmente pelo IGP-M). Isso é mais do que 4x a rentabilidade de um CDB.  Se alugarmos nossas ações, conseguimos mais 2% de rentabilidade –  chegando à quase 18%.

Apenas para ter uma idéia, o CDB levaria uns 20 anos para dobrar (2x) seu investimento. Já um investimento com 16% de rentabilidade anual líquida, levaria menos de 4 anos (em 20 anos multiplicaria por 32x).

Vamos para os exemplos:

Ações de empresas elétricas (Eletropaulo)
16% de dividendos + 2% de aluguel de ação

» Imposto de renda: 0% (a empresa já recolheu IR antes dos dividendos)
» Taxa de administração:  1% (apenas para considerar alguma corretagem de compra da ação)
» Inflação: 0% (tarifa corrigida pelo IGP-M)

Agora, existem algumas ações que são realmente protegidas pela inflação, que é o caso das empresas elétricas e de concessionárias de energia. O reajuste na tarifa da Eletropaulo, por exemplo, é feito com base no IGP-M. Então, se você recebe dividendos de 16% ao ano (estimados na data de hoje), este será corrigido.  Além disso, esses 16% já são líquidos de imposto de renda, pois dividendos são isentos (antes de distribuir dividendos a empresa já pagou imposto de renda de pessoa jurídica).

Rentabilidade real: 17%

CDB à 100% do CDI
10,83% de rentabilidade

» Imposto de renda: 15 a 22,5% sobre a rentabiliade (De 365 dias até 720 dias – 17,5%)
» Taxa de administração: 0%
» Inflação: 5% do total aplicado
http://economia.estadao.com.br/grafico_cdi_prefixado.htm

Os CDBs são o produto que seu gerente mais gosta de oferecer. Isso acontece pois este dinheiro é usado para empréstimos pessoais com valores bem mais altos.

Rentabilidade real: 4%

Fundos de Renda Fixa
10% ao ano

» Imposto de renda: 15 a 22,5% sobre a rentabilidade (De 361 dias até 720 dias – 17,5%)
» Taxa de administração:  2% (costuma varira entre 0,5 a 3,5%)
» Inflação: 5% do total aplicado

Rentabilidade real: 3,25%

Títulos do governo/Tesouro Direto
6,2% acima da  inflação

» Imposto de renda: 15 a 22,5% sobre a rentabiliadde
» Taxa de administração:  0,5% (em grandes corretoras é possível conseguir taxas de 0,25% a 0,75% )
» Inflação: 0%

Rentabilidade real: 5,11%

Poupança
6% + TR (7% ao ano)

» Imposto de renda: 0% (Até 50 mil é isento)
» Taxa de administração:  0%
» Inflação: 5% do total aplicado

Rentabilidade real: 2%

Finalizando…

Está claro que eu ignorei o risco dos investimentos neste texto, especialmente o de empresas que pagam dividendos. Existe sim o risco de concessão das hidrelétricas ou de apagão de energia.

Os CDBs também são muito mais arriscado do que títulos do governo e renda fixa, pois é um empréstimo direto para bancos. Por causa deste risco, eu só investiria em CDB se a rentabilidade líquida fosse bem maior do que os títulos públicos.

Não se esqueça: juro composto é seu aliado! Veja o que acontece com mil reais investidos por 22 anos:
»  CDB: R$ 2.000,00
»  Tesouro Direto:  R$ 3.000,00
»  Eletropaulo*:  R$ 31.600,00
* reinvestindo dividendos e capital em mais ações

Deu diferença?
Decisões inteligentes (e simples) tem grande efeito no longo prazo.

Obs: Existe uma regrinha simples chamada “regra do 72″ para descobrir em quanto tempo seu investimento dobra. Divida 72 pela rentabilidade líquida, que você terá o tempo aproximado em anos.

Ao escrever este post, estou supondo que você já escolheu as empresas utilizando algum método de mineração de ações. Caso não tenha escolhido, sugiro que leia o post sobre como encontrar ações para investir pelo método Joel Greenblatt, escrito pelo Allan.

A maioria das informações abaixo podem ser extraída no site de Relação com Investidor da empresa. Outros gráficos e indicadores retirei do site Fundamentus. Para alguns exemplos, vou usar a empresa Vale  cujos relatórios podem ser baixados no sitewww.vale.com.br/ri (Apresentação 2010 e Relatório Trimestral 4t09). Os indicadores e gráficos podem ser encontrados em Fundamentus: Vale5.

Distribuição da receita da empresa

Fico surpreso que muita gente não faça idéia de onde vem a receita da empresa. O ideal é visitar o site de Relação com Investidores da empresa e baixar os relatórios trimestrais e anual.  Anote detalhadamente quais são as principais fontes de receita da empresa.  Ao ler manchetes de jornal com notícias do tipo “Vale quer aumento de até 100% no preço mundial do minério de ferro“ o investidor poderá medir o efeito sobre a empresa com os dados abaixo:

Receita da Vale – Mix de produtos

50% Minério de ferro
13% Níquel
4,5% Cobre
8% Pelotas
6% Logística de portos e Ferrovias
2% Carvão
1,4% ligas de ferro

Aposto que a maioria pensa que a receita é quase que totalmente de minério de ferro, mas na verdade é apenas metade.

Obs: Outro exemplo é no caso da Brasil Foods. É essencial que o investidor saiba a distribuição de receita pois epidemias e barreiras comerciais são comuns no setor.

Outro fator importante para saber é, das principais receitas da empresa, qual a contribuição que elas tem sobre o lucro. À Saraiva, por exemplo, tem a maior parte da receita no varejo (lojas e e-commerce). Porém, o lucro que ela gera é até que “pequeno”. Já a receita que vem da editora Saraiva é pequena, mas tem uma margem de lucro gigantesca.

Receita da Saraiva (2009)

1 bilhão – Lojas da Saraiva, Siciliano e E-commerce
335 milhões – Editora Saraiva

EBTIDA da Saraiva (2009)

49 milhões – Lojas da Saraiva, Siciliano e E-commerce
78 milhões – Editora saraiva

Veja como é importante entender que a Editora Saraiva é responsável por por 1/4 da receita, mas gera mais da metade do lucro.

Distribuição geográfica da receita

Precisamos saber como a receita está distribuida geograficamente. No exemplo da Brasil Foods, precisaríamos ficar atentos quanto às proibições de venda de determinados tipos de proteína em países europeus. Às vezes um notícia pode causar pânico e derrubar os preços das ações de uma empresa, mesmo que o efeito sobre a receita da empresa fosse pequeno.  Neste caso, cabe ao investidor atento julgar e fazer cálculos rápidos para ver se o pânico no mercado é real.

Receita da Vale – Distribuição Geográfica

36,9% China
16% Europa
9,5% Japão
15,6% Brasil
8,2% Estados Unidos e Canadá
3,6% Coréia do Sul

No caso da Vale, por exemplo, sabemos que às notícias da China são bem mais importantes do que os Estados Unidos.

Gráfico da  evolução da receita e lucro líquido (trimestre a trimestre)

A evolução da receita nos dá uma boa idéia da sazonalidade da empresa e do tipo de crescimento. Isto será importante na hora de ler um relatório trimestral. Empresas como Saraiva (editora e varejo) e Le Lis Blanc (roupas) só fazem lucro no primeiro e último trimestre , então o meio do ano sempre será fraco. Uma notícia do tipo “Le Lis Blanc tem prejuízo no segundo trimestre”,  é  quase que óbvia.

Gráfico da evolução do lucro líquido da Saraiva (SLED4) O gráfico acima mostra para o investidor da Saraiva que os lucros são feitos no primeiro  último trimestre (1T e 4T).

Gráfico da  evolução da receita (ano a ano)

Existem empresas que tem grande sazonalidade de receita por diversos motivos. A Confab, por exemplo, depende de poucos clientes e grandes pedidos, causando grande oscilação na receita.  Agora existem outras empresas que, apenas olhando para o gráfico, podemos ver que são “empresas de crescimento”. Essa denominação é dada àquelas que estão em fase de reinvestimento de capital, pois ainda tem muito espaço para crescimento.  É o caso de Weg, Marcopolo, Randon.

Gráfico da evolução da receita da Confab Podemos notar uma forte oscilação na receita, devida à dependência de poucos contratos.

Gráfico de evolução da receita da Weg

Crescimento constante e quase que ininterrupto.

Obs: A taxa média de crescimento anual dos últimos 5 anos pode ser obtida no site Fundamentus.

Dividendos e Pay-out

Um gráfico muito interessante é o que mostra o lucro líquido e os dividendos pagos nos último anos. Veja abaixo o gráfico da Marcopolo (POMO4):

É fácil notar que a Marcopolo distribui quase 60% de todo o lucro para os acionistas na forma de proventos (dividendos e juros sobre capital). Com este gráfico em mãos, podemos ter uma boa idéia de quanto iremos receber por ano.

Uma outra utilidade deste gráfico é notar se a empresa é uma boa pagadora de dividendos, pois nem toda empresa mantém a essa regularidade (por lei, pelo menos 25% do lucro precisa ser distribuído).

Obs: Esse número (60%) é chamado de pay-out e é calculado dividindo-se os proventos pelo lucro dentro de um ano.

Gráfico do lucro líquido vs Receita = Margem

Comprar o gráfico do lucro líquido com receita é interessante, pois podemos ver qual é a flexibilidade da margem de lucros. Algumas empresas tem o custo fixo baixo e dificilmente dão prejuízos, pois uma redução na receita é quase que proporcional a redução no lucro (a Natura, por exemplo). Agora uma empresa como a Tam, que tem o custo atrelado ao preço do petróleo, fica com a margem muito instável. Eu prefiro empresas que não dão prejuízos, pois como diz Lirio Parisotto: “Empresas que não dão prejuízos, não quebram”.

Relatório trimestral

Você deveria ler o último relatório trimestral inteiro antes de comprar uma ação. Não basta ler a primeira página, pois ela sempre pode “esconder” informações preciosas. Às vezes a mídia também pode nos enganar, mesmo que sem querer.

A)De onde vem o lucro?

Muitas vezes lemos notícias do tipo  “Lucro da empresa XYZ cresce 1.000% “.  Mas podemos ter várias situações perigosas.

1. O lucro pode ter  crescido muito percentualmente, pois o lucro do ano passado foi quase zero .
2. O lucro, na realidade, foi proveniente de uma operação não-recorrente. Por exemplo, a empresa XYZ vendeu um terreno que não estava utilizando. Este tipo de operação ocorre muito freqüentemente e pode enganar o investidor desinformado.
3. O lucro foi de uma especulação cambial e você poderá confirmar isso na parte de Resultado Financeiro.

B) Como está a liquidez e endividamento?

O relatório sempre traz uma nota explicativa sobre a distribuição do endividamento ao longos dos anos. É importante saber como está distribuído o endividamento para os próximos anos e em qual moeda (dólar, real, euro). Podemos também tirar alguns indicadores de liquidez no site do Fundamentus.

Se pegarmos o exemplo da Vale,  sabemos que a Liquidez Corrente está em 2 ou seja, ele tem 2 reais para cada 1 que deve no curto prazo (bom!).

No Fundamentus também podemos olhar a dívida líquida. Este indicador é calculado pegando a dívida bruta total e subtraindo as disponibilidades (caixa).

Algumas empresas possuem dívida líquida negativa, o que significa que elas tem mais dinheiro em caixa do que devem (É o caso da Grendene). Isso mostra que a empresa é saudável e nos dá indícios de que é pouco alavancada.

C) Quais as principais despesas e custos? O investidor também precisa descobrir a distribuição de despesas e custos da empresa. No caso de produtos, estará na parte de Custo do Produto Vendido. Já no caso de prestação de serviços, estará em Custo do Serviço Prestado.

Não precisa saber nos detalhes, o importante e notar quais os principal “ralos” que comem a receita.  Na Vale, por exemplo, podemos ver que 20% das despesas estão relacionadas ao custo da matéria prima, enquanto que o gasto com energia elétrica é de pouco mais de 16,4% e  o de salários, 15%.  Isso nos dá um bom indício que devemos ficar preocupados com o custo da energia elétrica e gás no Brasil. Especificamente nesta empresa, o aumento do custo da mão de obra é menos perigoso do que o da energia, já que temos escassez do gás  e problemas diplomáticos. A Natura gasta 35% da receita líquida com despesa de vendas, que é maior do que o custo de matéria prima e embalagem (26%).

Conclusão

Resolvi escrever este post pois algumas pessoas queriam saber por onde começar a estudar a empresa, depois de escolhê-la. Eu acredito que o investidor comum  não precisa saber fazer um valuation da empresa: deixe isso para os bancos. Preocupe-se com informações que irão ajudá-lo a entender como a empresa pode se comportar no futuro e como as notícias do dia-a-dia podem influenciá-la.

Não quis entrar em detalhes mais “técnicos”, mas é muito útil saber o básico de contabilidade, especialmente entender o fluxo do Demontrativo de Resultados (DER), os balanços e indicadores.

Estivemos na primeira edição do Investcamp, um evento aberto com oficinas e bate-papos sobre finanças pessoais, investimentos e economia organizado pelo blog Dinheirama, home-broker LinkTrade e agência Pólvora! Comunicação.

A idéia deste tipo de evento é reunir investidores para discutir abertamente sobre os temas propostos, e não apenas ouvir o monólogo de um palestrante. Eu e Allan ajudamos na moderação das discussões, que aconteciam paralelamente em duas salas no The Hub.

Evolução do mercado de ações

O primeiro tema abordado foi sobre a evolução do mercado de ações e o crescimento do número de investidores. Comecei a discussão com uma provocação, para mostrar uma grande motivação do  investimento em ações:

Diversificação

No bate-papo sobre diversificação, tivemos uma discussão interessante com Gallego da LinkTrade e Beto Veiga, que começou com uma estatística intrigante: a maioria dos fundos de ação que tentam bater o índice Bovespa (Bovespa), não consegue. Diversificação excessiva pode deixar a rentabilidade medíocre, deixando-a próxima ou inferior ao rendimento do próprio Ibovespa.

Também discutimos sobre o alto custo para um pequeno investidor montar uma carteira de ações diversificada. Uma solução é o investimento nos fundos iShares (PIBB11, BOVA11), que são negociados na bolsa e acabam sendo uma alternativa interessante para diversificação com baixo custo.

Alternativas de investimento (Finanças pessoais)

A terceira discussão deveria ser sobre perfis e alternativas de investimento, mas acabou sendo uma conversa gostosa sobre finanças pessoais liderada por mulheres.  A impressão que tive é que as mulheres estão mais preocupadas com orçamento familiar do que os homens. Acabei citando uma idéia Gustavo Cerbasi, que diz: “uma das melhores formas para acumular dinheiro é poupar antes de gastar“.

Análise Fundamentalista

A última discussão foi sobre Análise Fundamentalista, que contou com a ajuda de Rafael Cintra (equipe de research da LinkTrade) e Navarro. Rafael mostrou como o processo completo de análise fundamentalista, começando da visão macroeconômica, passando pelo posicionamento da empresa no país, pelo setor, até chegar à empresa (microeconomia).

Uma das discussões importantes foi sobre o significado do preço-justo de uma ação e como ele pode ser sensível a mudança das premissas, sejam elas de inflação, juros, crescimento do setor ou preço das commodities (no caso da Vale).

Também comentamos sobre como o investidor iniciante em análise fundamentalista pode encontrar informações sobre a empresa:

• Site de Relação de Investidores da empresa tem relatórios riquíssimos sobre detalhes da receita, crescimento, exposição dívida, resultados;
• Stock Guides fornecidos pelas corretoras e bancos, mostrando múltiplos futuros, dividend yield, preço-alvo;
• Ranking de ações, para ajudar na seleção de empresas para análisar.

Conclusão e impressões

Apesar da diversidade de idade e nível de conhecimento entre os investidores, as discussões fluiram naturalmente e contaram com a participação da maioria dos presentes.

Agradeço ao Navarro pela oportunidade de participar do primeiro Investcamp, que assim como o Investidor Jovem e Dinheirama, contribui com a alfabetização financeira.

Fotos do Investcamp

Veja todas as fotos do Investcamp no Flickr.

A maioria das pessoas tem toda renda baseada em “dinheiro 50%”. O investidor Robert Kiyosaki, autor de vários livros da série “Pai Rico”, costuma chamar o trabalho assalariado desta forma, pois metade do dinheiro acaba indo para o governo.

Muita gente desconhece, mas existem investimentos totalmente isentos de IR (“dinheiro 0%”). Também existem muitas formas legais de economizar impostos, conforme veremos abaixo.

1) Isenção total de IR nas vendas de ações (até 20 mil/mês):

É isento de imposto de renda o lucro na venda de ações, caso o valor das vendas sejam iguais ou inferiores a R$ 20 mil no mês. Para quem deseja realizar lucros com vendas de valores superiores, é interessante dividir as vendas de forma a somar no máximo R$ 20 mil em cada mês.

2) Isenção total de IR nos Fundos Imobiliários:

Os fundos imobiliários são isentos de imposto de renda. Este é um grande atrativo dos fundos imobiliários, que estão se tornando cada vez mais populares. Tenho receio que depois de cair no gosto da população, essa categoria de investimento passe a ser tributada (Lei 9.779/99).

3) Isenção total de IR na venda de imóveis:

• Isenção total para vendas de imóveis residenciais até R$ 440 mil reais, caso seja o único imóvel do proprietário e não tenha realizado compra ou venda imobiliária nos últimos 5 anos;
• Isenção total caso o dinheiro recebido pela venda do imóvel seja utilizado na compra de outro mais caro em até 180 dias. Esta é uma forma inteligente de comprar imóveis cada vez maiores, economizando IR.Veja mais detalhes.

4) Isenção parcial de IR na venda de imóveis:

Existem algumas formas de pagar menos impostos na venda de imóveis, vou listar algumas:

• Somar a corretagem paga no valor de aquisição do imóvel e subtrair o valor da corretagem no valor de venda do imóvel. Desta forma, o imposto sobre o lucro será muito menor;
• Acrescentar na declaração de ajuste anual as benfeitorias realizadas no imóvel como reformas e ampliações. Para isso, é necessário guardar as notas fiscais.  No momento da venda, é como se o valor de aquisição subisse, reduzindo o imposto de renda;
• A partir de 1996 é possível aplicar um “fator de redução” (FR) sobre o lucro, que é proporcional ao número de meses entre a data de aquisição e venda. Essa ajuste pode trazer economias de IR superiores a 30% dependendo do período. Veja um exemplo real.

5) Planejamento no resgates dos investimentos:

Os fundos de investimentos e a previdência privada utilizam a tabela regressiva de imposto de renda. Isso significa que quanto mais você ficar em um investimento, menos imposto pagará.

Ao fazer resgate de algum investimento, veja se não vale à pena esperar mais alguns meses ou anos para reduzir a alíquota. Veja, por exemplo, a tabela de IR para previdência.

Um resgate antecipado na previdência pode tributá-lo em 35%, às vezes vale a pena esperar pela próxima queda na alíquota.

6) Redução da base de IR de até 12% com PGBL:

As aplicações em fundos de previdência PGBL podem ser deduzidas da base de cálculo de IR, com um limite de 12% da renda bruta do ano. Quem não utiliza o teto de deduções de 12% poderia investir essa quantia em uma previdência PGBL.

Ex: Se uma pessoa ganha 60 mil reais por ano poderia investir R$ 7.200 (por ano) em um fundo de previdência PGBL e reduzir sua base de cálculo para R$ 52,8 mil.

É importante lembrar que nada impede que uma mesma pessoa possua VGBL e PGBL, sempre utilizando o máximo do benefício do PGBL (12%). Mais detalhe sobre a diferença de tributação de VGBL e PGBL, leia este texto.

7) Dedução da base de IR utilizando pagamento de empregada doméstica:

“Com base na Lei 11.324 de 19/07/2006, todo empregador doméstico que teve, entre dezembro/2007 e dezembro/2008, um(a) empregado(a) doméstico(a) com carteira assinada poderá deduzir na sua Declaração Anual de Ajuste de Imposto de Renda 2009, os 12% (doze por cento) de INSS, referente a parte do empregador, recolhido durante o ano base de 2008, contanto que use o Modelo Completo.” Leia mais em aqui.

8 ) Declaração simplificada vs. completa:

Para as pessoas que tem a liberdade de optar entre declaração simples e completa, o próprio programa de ajuste anual da receita permite a comparação instantânea entre o IR pago em cada modalidade. Basta entrar no item “Comparativo” do menu do programa para verificar qual paga menos imposto.

9) Caderneta de Poupança:

O governo acabou de mudar a lei, mas a isenção de IR continua para investimentos de até R$ 50 mil. Veja os detalhes completos sobre a nova lei aqui.

10) Dividendos de empresas:

Dividendos recebidos de empresas (de capital aberto ou fechado) são isentos de imposto de renda. Na verdade a isenção não é um “benefício”, pois a empresa pagou imposto de renda antes de distribuir os dividendos. De qualquer forma, é um benefício utilizado por muitas pessoas que utilizam carteira de ações como aposentadoria.

11) Doações aos Fundos dos Direitos da Criança e do Adolescente (até 6%):

“Se mesmo após aplicar todas as deduções possíveis, como dependentes, despesas médicas e com educação, o contribuinte ainda tiver imposto a pagar, poderá destinar até 6% desse valor a uma das entidades associadas ao Fundo Municipal dos Direitos da Criança e do Adolescente (Fumcad)”. [Retirado do texto do Portal Exame. Leia mais aqui].

12) Segredo dos ricos: Abrindo uma empresa para minimizar IR:

Diversos livros sobre finanças e investimentos destacam que pessoas ricas pagam menos impostos abrindo empresa para gerenciarem seus investimentos. A justificativa é simples:

• As pessoas recebem o salário, pagam Imposto de Renda sobre o total do salário e gastam o que sobra.
• As empresas recebem a receita, pagam suas despesas e calculam IR sobre o que sobrou (isso quando sobra algo).

Note que uma pessoa que gasta mais do que ganha precisa pagar Imposto de Renda, enquanto que uma empresa que tem prejuízo não paga (e ainda pode abater o prejuízo em lucros futuros).

Além disso, existe muita flexibilidade quanto à forma de tributação de uma empresa. Um planejamento tributário pode fazer a empresa economizar muito. Não vou entrar em detalhes agora, mas a empresa também pode escolher a forma de tributação que mais economiza imposto (Optando pelo Simples, Lucro Presumido, Lucro Real ou  Lucro Arbitrado).

Por este motivo, pessoas ricas abrem empresas para gerenciar seus investimentos. Mas lembre-se que a economia com imposto deve ser superior aos gastos fixos de abertura de empresa e contabilidade.

Conclusão

Acredito que todo investimento pode ter o retorno maximizado se levarmos em consideração o imposto de renda, os gastos de corrategam e as taxas de administração. Para quem ainda não leu, também escrevi como maximizar retorno sobre investimento em renda fixa pagando menos taxa de administração.

Este post pode ser útil para amigos e familiares, compartilhe! Também seria interessante receber comentários sobre outras formas legais de economizar imposto de renda.

Aviso! Este post foi corrigido em 18 de agosto, pois as contas anteriores apresentavam falhas no cálculo do financiamento. Além disso, acrescentei despesas de reformas e comparei o retorno sobre investimento para os cinco primeiros anos.

A queda dos juros para o menor patamar da história “incomodou”, pois os investimentos em renda fixa estão rendendo bem menos.

Uma das opções para quem procura investimentos mais rentáveis é a compra de imóveis para aluguel. O financiamento está mais barato, permitindo o alongamento do prazo e a redução do capital inicial.

Neste post vou mostrar como funciona a matemática básica de um investimento em imóvel visando aluguel. Não é loteria ou sorte, é matemática financeira. Com alguns cálculos, conseguiremos comparar o investimento em imóveis com outros e definir uma taxa mínima de aluguel que queremos receber.

Escolhendo um imóvel

Escolher um imóvel para aluguel é como comprar uma ação visando dividendos. Você precisa pagar suficientemente barato para que o valor do dividendo (aluguel) seja superior ao rendimento da renda fixa. No nosso caso, esse rendimento deveria ser pelo menos 10%. Isso representa uma rentabilidade mensal de 0,9%.

Obviamente que não é qualquer imóvel que trará essa taxa:,dê preferência aos comerciais/escritório, pois tem menos problemas com inquilinos e pagam mais.

A matemática do investimento em imóvel

Tomaremos como exemplo um imóvel de R$ 100.000,00 financiado pela Caixa Econômica Federal. O financiamento praticado pelos bancos hoje em dia é de até 70% do valor do imóvel em até 360 meses (no pós-fixado).

Vamos utilizar 40% de financiamento e o prazo de 360 meses. Adicionei uma reserva de R$ 5.000,00 para pagar a vistoria do banco (para o financiamento), taxa de transferência do imóvel e eventuais reparos.

O financiamento utilizado é o SAC, que tem o valor de parcela decrescente e a amortização da dívida constante.

Agora vamos ver o fluxo de caixa no primeiro ano:

Com esses dados em mãos, podemos calcular o retorno. Desta forma poderemos comparar com outras modalidades de investimento.

A tabela acima mostra que, no primeiro ano o nosso retorno sobre investimento foi de 3,55% (considerando apenas o caixa). Isso é menos do que a renda fixa.

Agora vamos ver como ficam as contas considerando o aumento do patrimônio gerado pelo pagamento das 12 parcelas do financiamento.

Parece bem mais interessante! Como as prestações caem a cada mês no financiamento SAC e os aluguéis são reajustados pela inflação (IGP-M), o retorno é sempre crescente.

Obviamente que, com retornos maiores, o imóvel aumenta de valor. Mas, assim como o investimento de ações que pagam bons dividendos, o importante é o valor de aquisição.

Retorno sobre investimento nos cinco primeiros anos

Como no primeiro ano temos um gasto inicial grande e os anos subsequentes não terão pagamento da “entrada”, calcularemos o retorno sobre investimento dos cinco primeiros anos. No fim, poderemos comparar com um investimento em renda fixa de cinco anos. Para este cálculo, vou desconsiderar a inflação tanto do aluguel (corrigido anualmente pelo IGP-M), tanto da renda fixa (utilizando rentabilidade de hoje dos títulos NTN-B que pagariam cerca de 6,3% ao ano acima da inflação).

Um investimento em renda fixa com rentabilidade de 6,3% (acima da inflação) resultaria em 35,7%.

Agora sim, um retorno sobre investimento bem superior a renda fixa. O que podemos concluir é que a rentabilidade de “caixa” é bem parecida com a de renda fixa, mas tem um aumento considerável do patrimônio.

Comentários

Neste post quis mostrar a matemática desse tipo de investimento, futuramente pretendo detalhar mais algumas áreas como: tipos de financiamento, precificação de imóvel, venda. Lembre-se que não é qualquer imóvel que pode render 0,9% ao mês de aluguel, mas escritórios “residenciais” e imóveis de baixo padrão costumam oferecer excelentes retornos.

Este tipo de análise desconsiderou totalmente o potencial de valorização do imóvel, pois estava focado em geração de caixa e retorno sobre investimento.

Existe um risco neste tipo de financiamento longo quando utilizamos taxa pós-fixada, apesar de termos uma tendência de queda de juros para o longo prazo.

É fácil entender o conceito básico por trás desse múltiplo, mas só depois de alguma convivência comecei a perceber a essência e os perigos por trás desse número mágico.

A maior crítica é que este indicador costuma sub-precificar empresas de forte crescimento e sobre-precificar as de baixo crescimento.  Uma empresa de e-commerce com crescimento anual de 15% com mesmo P/L de uma empresa elétrica com crescimento de 6% não pode ser “precificadas” da mesma forma.

Para tentar normalizar este “erro”, existe um indicador que pondera o P/L pelo crescimento chamado PEG, mas não vou entrar em detalhes porque não gosto dele.  Acho bem mais interessante mostrar porque uma análise de P/L pode apresentar resultados tão distantes do valuation.

Valor justo vs. P/L

A grosso modo, o valuation (cálculo do valor intrínseco ou valor justo de uma ação) é feito fazendo-se a soma de todos os dividendos futuros que uma empresa vai distribuir, trazidos a valor presente (isto é, utilizando a forma de juros na forma invertida). Empresas de crescimento forte (Weg, CCR, Vale) têm boa parte de seu valor intrínseco no futuro, pois os dividendos pagos nos próximos anos terão crescimento exponencial.

O matemático deve logo pensar: o valor obtido no valuation não deve dar infinito? A resposta é não, pois nenhuma empresa consegue manter crescimento neste nível por dezenas de anos. Se conseguisse, rapidamente seria 100% do PIB de seu país. Considerando que a empresa sobreviva pela eternidade, vai chegar uma hora em que ela crescerá modestamente.

Os analistas geralmente projetam os dividendos futuros para os próximos 5 ou 10 anos. A partir deste ponto, estipulam uma taxa de crescimento perpétua, geralmente abaixo de 5%.

Para ilustrar, vamos supor uma empresa de e-commerce que distribui R$ 1 de dividendo anual e vai crescer a 15% ao ano nos próximos 10 anos. No final deste período, o dividendo anual será de R$ 4,04. Isso nos mostra que essa empresa vai gerar muito valor no futuro.

Para comparar, vamos pegar uma empresa elétrica que distribui R$ 1,00 de dividendos e cresce a 6% ao ano. No final dos 10 anos, estará pagando apenas R$ 1,79.

Hoje elas podem ter o mesmo P/L, mas o valuation vai nos mostrar valores intrínsecos bem discrepantes.  Por isso o P/L só serve para uma visão superficial, pois ignora a variável mais importante: crescimento.

Exemplo prático: correlação entre crescimento e P/L alto

Utilizando o stock guide do Bradesco de 27/07/2009 consegui os dados de P/L projetado para 2009 e 2010 e ordenei por crescimento do lucro líquido entre 2009 e 2010.

Podemos notar uma alta correlação entre P/L atual (2009) e crescimento. Isso faz sentido, pois P/L alto no presente pode ser justificado por forte crescimento.

Obs: Apenas para dados estatísticos, o índice de Correlação de Pearson entre P/L de 2009 e crescimento foi de 0.84, indicando correlação forte.

Conclusão

Apesar de ter desmistificado o P/L, ele continua meu preferido nas “conversas de bar” pois é rápido de calcular e fácil de entender. Também gosto de olhar nos relatórios a expectativa de P/L para os próximos anos (2009, 2010, 2011).

Mais importante do que encontrar empresas com P/L atual baixo, é achar empresas com P/L futuro atrativo (podemos calcular dividindo o preço atual pela previsão de lucro líquido para o futuro).

É preciso entender esses múltiplos mágicos antes de usá-los. Futuramente pretendo desmistificar o P/VPA (muito dependente Retorno sobre Patr. Líquido) e o valuation (muito sensível a premissas de crescimento e juros).

Uma opção para quem não se contenta com os 6% de juros reais da poupança e renda fixa é a abertura de uma franquia.

Estive ontem na feira de franquias ABF Franchising Expo 2009 no Expo Center Norte. A feira vai até o sábado (20/06) e reúne mais de 250 expositores.

No evento encontrei opções para todos os bolsos: desde franquias de 50 mil reais, até algumas de mais de 1 milhão.

Por ser totalmente leigo no assunto, resolvi consultar algumas franquias de varejo para entender como funciona a margem e despesas. Em geral, a média da margem bruta de um produto costuma variar entre 120% e 150%. Isto é, você compra por R$ 1,00 do franqueador e vende por R$ 2,20 a R$ 2,50.

Ao perguntar sobre a margem líquida obtive sempre a mesma resposta: “depende”. Além da sazonalidade de muitos produtos, a margem vai variar de acordo com o as despesas operacionais, desempenho do empreendedor, local do estabelecimento, etc. Mas em “média” que me passaram seria algo entre 10% a 20%.

Vale a pena?

Visitei dois stands de empresas de cosméticos e, utilizando os dados que obtive, fiz o seguinte exemplo: Uma loja de rua com a receita de 15 mil reais ao mês (com tíquete médio de R$ 40, seria algo como 12 vendas por dia). O investimento inicial na loja, incluindo reforma, primeiro estoque, projeto, móveis, etc. poderia chegar a 85 mil reais.

A receita anual chegaria a 180 mil reais e o resultado liquido com uma margem de 10% seria 18 mil reais. Obviamente que  este exemplo fictício pode não acontecer. Mas se fosse real, conseguiríamos um investimento mais atrativo do a renda fixa.

Para quem está a procura de novos negócios, vale a pena dar uma passada na feira.

ABF Franchising Expo 2009

Data: 17 a 20 de junho de 2009.
Horário de visitação: 4ª a 6ª das 13h00 às 21h00, Sábado das 12h00 às 18h00.
Local: Expo Center Norte – Pavilhão Vermelho (Rua José Bernardo Pinto, 333).
Ingressos: R$ 40,00 – válido para os quatro dias do evento

Para começar, o investidor precisa entender que as ações vão apenas trocar de mão. A oferta é secundária, ou seja, antigos acionistas resolveram vender suas ações para o mercado. Isso significa que o dinheiro não será reinvestido na empresa.

Múltiplo P/L

No começo dos rumores do IPO, muito antes da crise e do Investment Grade, já havia separado alguns múltiplos interessantes de outras ofertas relacionadas.

• Mastercard lançou suas ações no mercado americano com P/L 11.
• Visa lançou suas ações no mercado americano com P/L 30.
• Redecard lançou suas ações com P/L 20 e valorizou 30% no primeiro dia.

Atualmente a Redecard está com P/L próximo a 18x.

Calculando P/L 08 da Visanet

• Lucro líquido de 2008: R$ 1,393 bilhão;
• Quantidade ações: 1.364.783.800 (página 42 do prospecto).
• Lucro por ação: R$ 1,02
• Preço por ação: R$13,5 a R$ 15,00
• P/L 08: 13,2x a 14,7x

Comparando o P/L da Visanet com a Redecard, existe um potencial de valorização.

Riscos de investimento

Redecard e Visanet são empresas que possuem uma margem líquida absurda, acima de 50%. Só me lembro apenas de uma empresa que tem margem nessas proporções, que é a própria BVMF. Essas são três empresas  que eu  descreveria como:  empresa de crescimento, com dividendos futuros gordos e baixa probabilidade de apresentar prejuízo em algum exercício. São excelentes para quem busca um dividendos excelentes no futuro, desde que pague barato por elas.

Mas para ser sincero, não acho justo as operadoras de cartão cobrarem tão caro pelo aluguel e comissão das máquinas de cartão. Muitos comércios e lojas possuem margem líquida abaixo de 5% e algumas vezes o lucro líquido que sobra para elas é inferior a fatia que vai para as operadoras.

Um grande risco na compra das ações da Visanet que eu vejo seria uma nova regulamentação do governo que poderia reduzir o lucro de ambas empresas drasticamente. Um exemplo disso é o  Projeto de Lei 677/07 que unifica o sistema de cartão de crédito das operadoras cortando uma grande receita: o da aluguel das maquininhas.

Enfim, vamos aguardar os comentários dos investidores para perceber se o mercado gostou ou não da precificação base da oferta. Uma oferta de mais de 6 bilhões é gigante, será que terá demanda para tudo isso?

Não podemos comentar e interpretar a oferta e os números apresentados acima estão disponíveis no prospecto.

Leia mais

• Prospecto do IPO da Visanet.
• Visanet é maior e lucra mais que Redecard, mas IPO será mais arriscado.
• Estrangeiros e migração para cartões podem garantir demanda por VisaNet.
• IPO da Visanet pode chegar a R$ 9,6 bi.
• VisaNet anuncia oferta secundária de ações na Bovespa.
• Começa a corrida pelas ações da VisaNet.

O site da CVM mostra a composição da carteira de todos os fundos mês a mês, com três meses de atraso.  A carteira pode ser composta por ações (Ex: Petr4, Vale5), Opções, Caixa, CDBs, Títulos do Governo, Títulos privados, CDBs, operações no mercado futuro de dólar e juros, cotas em outros fundos, etc.

Descobrindo a composição do seu fundo

Abaixo mostraremos passo a passo como descobrir a composição de um fundo.

1. Entre no site da CVM e vá na parte de Fundos de Investimento

   

2. Busque o seu fundo por nome ou tipo de fundo.

   

3. Clique em “Composição da carteira”.

   

4. Selecione uma data anterior há três meses.

   

5. Pronto, o site vai mostrar a composição da carteira.

Qual importância em saber a composição dos fundos?

Todo fundo de investimento possui um regulamento que determina a quantidade máxima e mínima investida em cada família de investimentos (ação, futuro, títulos, dólar, etc.), mas os valores costumam ser muito abrangentes.

Um fundo de renda fixa que cobra taxa de administração abusiva (4% ao ano) pode estar compensando essa taxa ampliando o risco e destinando parte dos investimentos para títulos privados de maior risco. Ou seja, o investidor empata a rentabilidade com outro fundo que investe apenas em títulos públicos (considerados “sem risco” ou risk-free), mas está sujeito a maior risco.

Alguns fundos multimercados conseguem superar a rentabilidade em fundos de renda fixa investindo boa parte do capital em títulos públicos, mas destinando uma pequena parcela em especulações alavancadas de mercado futuro de dólar ou juros.

Antes de investir em qualquer tipo de fundo, compare rapidamente o histórico de rentabilidade do fundo com a composição da carteira.

A notícia é boa para as empresas, excelente para o mercado de ações e ruim para os investidores em renda fixa, que terão que se contentar com rentabilidades de um dígito (abaixo de 10%).

Queda dos juros e o mercado de ações

Existem dois impactos principais no mercado de ações. O primeiro é a maior procura dos investidores por ações, já que a renda fixa vai pagar cada vez menos.

Se pensarmos no conceito de margem de segurança, o corte na SELIC faz com que muitas empresas fiquem mais atrativas do que um investimento em renda fixa (ou seja , o poder de lucro de muitas empresas passa a ser superior à SELIC).

O segundo impacto é mais relacionado com a economia: o corte nos juros é um combustível para o crescimento das empresas como um todo. Com os juros mais baixos, teremos:

• consumo estimulado por empréstimo mais barato (consumo de produtos, carros e imóveis);
• empresários abrindo o seu próprio negócio, já que a renda fixa está pagando pouco e o crédito está mais barato (envolve o conceito de custo de oportunidade entre rendimento de renda fixa vs. abrir negócio próprio);
• empresas investindo mais em crescimento próprio, pois a despesa financeira com juros fica mais barata;

Impacto nas ações que pagam bons dividendos

As ações das empresas com alto dividend yield têm uma correção imediata quando ocorre um corte de juros, elevando a cotação no curto prazo. Isso acontece porque muitos investidores vêem este tipo de investimento como se fosse renda fixa.

Por exemplo, imagine que as ações da Eletropaulo estejam pagando 12% de dividendos ao ano e um investimento em renda fixa também esteja com a mesma taxa. Se o governo reduzisse a taxa de juros para 10%, a Eletropaulo estaria pagando 20% a mais do que um investimento em renda fixa. Os investidores imediatamente correriam para comprar as ações da Eletropaulo, por estarem mais atrativas e acabam elevando o preço das ações.

Obs.: Lembre-se que, para considerar este raciocínio, você deve considerar o lucro líquido de imposto de renda e taxa de administração do banco.

Impacto na renda fixa

Os investidores em renda fixa passaram por um período em que a rentabilidade chegava próxima a 20% ao ano em 2004 e 2005. Agora terão que se contentar com rentabilidades próximas a  8% ao ano (líquidas de imposto de renda).

Renda fixa no curto prazo:
O corte de juros, no curto prazo, causa uma valorização em fundos e títulos pré-fixados. Isso acontece porque esses papéis vão pagar (no futuro) uma taxa de juros maior do que a atual.

As taxas dos títulos pré-fixados NTN-B chegaram a 10% (acima da inflação) em Novembro de 2008. Com o corte dos juros, hoje estão próximas a 7%. Como conseqüência, houve uma valorização de quase 25% dos papéis no curto prazo.

Renda fixa no futuro:
Independentemente do comportamento dos juros nos próximos trimestres, temos uma tendência natural de redução da SELIC. Isso faz com que este tipo de investimento seja cada vez menos atrativo.

O ideal é casar o prazo do investimento com a expectativa dos juros. Se você acha que em 3 anos a tendência é de queda dos juros, deve comprar um título pré-fixado (ou fundos RF) com este vencimento.  Já se sua expectativa é de alta nos juros, deve comprar títulos pós-fixado (ou fundos DI).

E agora?

Esta é uma boa hora para o investidor pensar em migrar parte da carteira de renda fixa para o mercado de ações. Ainda existem muitas empresas sólidas e sub-precificadas no mercado. Vou citar algumas que merecem atenção: Itaúsa, Randon, Confab, Banco do Brasil, Marcopolo, Usiminas.