Aviso! Este post foi corrigido em 18 de agosto, pois as contas anteriores apresentavam falhas no cálculo do financiamento. Além disso, acrescentei despesas de reformas e comparei o retorno sobre investimento para os cinco primeiros anos.

A queda dos juros para o menor patamar da história “incomodou”, pois os investimentos em renda fixa estão rendendo bem menos.

Uma das opções para quem procura investimentos mais rentáveis é a compra de imóveis para aluguel. O financiamento está mais barato, permitindo o alongamento do prazo e a redução do capital inicial.

Neste post vou mostrar como funciona a matemática básica de um investimento em imóvel visando aluguel. Não é loteria ou sorte, é matemática financeira. Com alguns cálculos, conseguiremos comparar o investimento em imóveis com outros e definir uma taxa mínima de aluguel que queremos receber.

Escolhendo um imóvel

Escolher um imóvel para aluguel é como comprar uma ação visando dividendos. Você precisa pagar suficientemente barato para que o valor do dividendo (aluguel) seja superior ao rendimento da renda fixa. No nosso caso, esse rendimento deveria ser pelo menos 10%. Isso representa uma rentabilidade mensal de 0,9%.

Obviamente que não é qualquer imóvel que trará essa taxa:,dê preferência aos comerciais/escritório, pois tem menos problemas com inquilinos e pagam mais.

A matemática do investimento em imóvel

Tomaremos como exemplo um imóvel de R$ 100.000,00 financiado pela Caixa Econômica Federal. O financiamento praticado pelos bancos hoje em dia é de até 70% do valor do imóvel em até 360 meses (no pós-fixado).

Vamos utilizar 40% de financiamento e o prazo de 360 meses. Adicionei uma reserva de R$ 5.000,00 para pagar a vistoria do banco (para o financiamento), taxa de transferência do imóvel e eventuais reparos.

O financiamento utilizado é o SAC, que tem o valor de parcela decrescente e a amortização da dívida constante.

Agora vamos ver o fluxo de caixa no primeiro ano:

Com esses dados em mãos, podemos calcular o retorno. Desta forma poderemos comparar com outras modalidades de investimento.

A tabela acima mostra que, no primeiro ano o nosso retorno sobre investimento foi de 3,55% (considerando apenas o caixa). Isso é menos do que a renda fixa.

Agora vamos ver como ficam as contas considerando o aumento do patrimônio gerado pelo pagamento das 12 parcelas do financiamento.

Parece bem mais interessante! Como as prestações caem a cada mês no financiamento SAC e os aluguéis são reajustados pela inflação (IGP-M), o retorno é sempre crescente.

Obviamente que, com retornos maiores, o imóvel aumenta de valor. Mas, assim como o investimento de ações que pagam bons dividendos, o importante é o valor de aquisição.

Retorno sobre investimento nos cinco primeiros anos

Como no primeiro ano temos um gasto inicial grande e os anos subsequentes não terão pagamento da “entrada”, calcularemos o retorno sobre investimento dos cinco primeiros anos. No fim, poderemos comparar com um investimento em renda fixa de cinco anos. Para este cálculo, vou desconsiderar a inflação tanto do aluguel (corrigido anualmente pelo IGP-M), tanto da renda fixa (utilizando rentabilidade de hoje dos títulos NTN-B que pagariam cerca de 6,3% ao ano acima da inflação).

Um investimento em renda fixa com rentabilidade de 6,3% (acima da inflação) resultaria em 35,7%.

Agora sim, um retorno sobre investimento bem superior a renda fixa. O que podemos concluir é que a rentabilidade de “caixa” é bem parecida com a de renda fixa, mas tem um aumento considerável do patrimônio.

Comentários

Neste post quis mostrar a matemática desse tipo de investimento, futuramente pretendo detalhar mais algumas áreas como: tipos de financiamento, precificação de imóvel, venda. Lembre-se que não é qualquer imóvel que pode render 0,9% ao mês de aluguel, mas escritórios “residenciais” e imóveis de baixo padrão costumam oferecer excelentes retornos.

Este tipo de análise desconsiderou totalmente o potencial de valorização do imóvel, pois estava focado em geração de caixa e retorno sobre investimento.

Existe um risco neste tipo de financiamento longo quando utilizamos taxa pós-fixada, apesar de termos uma tendência de queda de juros para o longo prazo.