Se você pretende investir em imóveis e quer ter um retorno acima da média, leia este post por inteiro. Compilei as principais dicas de alguns livros e da pequena experiência que tive neste meio, especialmente com imóvel comercial de rua. Para a maioria das pessoas, investir em imóveis parece algo muito “chato” e difícil, mas a realidade é que, assim como em outras modalidades de investimentos, é preciso ter inteligência e conhecer o mercado. Boa parte dos investidores aceita ter um retorno “medíocre” e investe em imóveis residenciais no lançamento ou compram imóveis com preço acima do mercado. Assim como você, eu quero ter uma rentabilidade acima da média, então vamos ao que interessa:

Como achar uma pérola?

Se engana quem pensa que o melhor local para encontrar um imóvel é o jornal e a internet. Para encontrar um excelente negócio, o “mercado” não pode ter olhado para ele ainda. A partir do momento em que o vendedor coloca uma placa de “vende-se”, vários corretores o abordam e fazem uma guerra para ver quem ilude mais o vendedor com um promessa de preço astronômico. Isso deixa o valor do imóvel acima do  mercado e longe da nossa “pérola” (A única exceção seria durante uma crise imobiliaria, aí sim você conseguiria um bom preço em imóveis de classificados).

Vejo duas opções para encontrar um bom negócio:
1) Sua rede de contatos: deixe as outras pessoas saberem que você está procurando imóveis e diga que já tem o dinheiro. Isso vale para corretores e amigos.  Quando um excelente negócio aparece e o “mercado” ainda não sabe, o corretor vai oferecer para o comprador que tem dinheiro e é rápido na negociação. Também é possível que algum amigo seu precise de dinheiro e queira queimar o imóvel rapidamente a preço abaixo do mercado.

2) Oferta ativa: saia na rua, procure imóveis do seu interesse e faça uma proposta. Esta última opção leva tempo e  lábia, por isso eu prefiro a primeira. Pensar na cabeça de um corretor ajuda muito. Pense porque ele escolheria você no meio de uma  carteira com dezenas de  investidores potenciais que ele tem? Um  fator que também influencia nesta decisão é  tipo de imóvel à venda: residencial para aluguel, comercial para reforma, comercial já alugado, etc. Deixe claro a sua intenção para o corretor para que ele lembre de você quando aparecer um imóvel do seu tipo. Mantenha contato próximo e fale frequentemente com ele. Uma terceira alternativa é fazer a sua própria pérola. Neste caso você precisa ver uma oportunidade onde o dono não viu. Existem muitas formas de fazer a própria pérola: você pode  transformar um imóvel residencial em um comercial, dividir um imóvel comercial em duas partes, mudar o zoneamento na prefeitura para permitir outros tipos de inquilino, desenrolar um imóvel judicialmente, corrigir o valor do aluguel à mercado, reformar o imóvel, etc. Uma vez eu li em um livro uma história de um investidor criativo que compra conjuntos habitacionais, cobra aluguel adicional de vagas cobertas, instala máquinas de refrigerante e de lavar roupa.  Seja criativo! Arrume uma forma de melhorar a renda de um imóvel e depois poste nos comentários.

Quanto posso pagar?

A maioria das pessoas se preocupa mais com o preço por metro, a largura da fachada, etc.  Para mim, o número que mais me interessa é quanto de aluguel posso conseguir com o imóvel. Neste post vou me manter em imóveis comerciais (lojas de rua), pois é a única área que eu entendo. Para ter uma boa idéia do aluguel da região basta perguntar para os lojistas vizinhos e corretores da região. Geralmente eles falam a verdade e dá para ter uma boa idéia. Uma vez eu abordei um lojista elogiando a reforma e rapidamente descobri o valor. Vamos ver um exemplo para saber quanto posso pagar por um imóvel: Supondo que nosso vizinho lojista paga R$ 1.000 de aluguel por mês, quanto eu posso pagar neste imóvel? O mercado de hoje está aquecido e existem investidores mais preguiçosos que aceitam até 0,65% de renda de aluguel em um imóvel comercial de rua já alugado. Isso significa que este imóvel valeria no máximo R$ 154.000,00. Eu aceitaria pagar até R$ 100.000,00, pois ainda temos que considerar os custos de uma reforma básica, os gastos de transferência de imóvel e a comissão do corretor na venda.

Reformar pouco ou muito?

Imagine que você compre um imóvel residencial para transformar em comercial, ou um comercial bem feio que precisa de reformas. O que fazer? Uma dica que eu aprendi na prática é que existem duas opções (ambas interessantes): 1) Reforma total: Se você quer vender o imóvel depois de alugar para ter um ganho de capital rápido, o mais interessante é reformar o imóvel por completo para garantir um valor de aluguel maior. Alguns lojistas não gostam de reformas e preferem pagar até 20% a mais de aluguel em um imóvel bem acabado. Deixe o imóvel pronto para uma loja básica:  vitrines, fiação elétrica, portões, etc..  Pode ser mais caro, mas posso dizer que essa diferença que você vai conseguir no aluguel reflete diretamente (e linearmente) no preço de venda do imóvel. Um investidor que gosta de comprar imóveis alugados para renda vai fazer aquela continha de precificação baseada no aluguel do imóvel. Se pegarmos nosso exemplo do imóvel de R$ 100 mil reais e colocarmos R$ 10 mil em reforma, poderíamos alugá-lo por R$ 1.200. Se fizermos a  precificação do imóvel a 0,65% de renda, nosso valor pularia para R$ 184.616. UAU!!! Um ganho líquido de 24 mil (34 mil de valorização menos 10 mil de reforma). 2) Reforma rápida: Se você pretende viver de renda de aluguel por muitos anos, a melhor coisa a se fazer é  uma reforma nos itens essenciais e deixar que o lojista faça o resto de próprio gosto. Muitas vezes as franquias exigem uma especificação rígida de projeto, então eles costumam aceitar um imóvel bem crú e mal acabado. Provavelmente vão pedir um ou mais meses de carência, pois o dinheiro da reforma sai do bolso dele, mas vale a pena. Neste caso, o ideal é gastar o mínimo possível, pois reduz a necessidade de capital para este investimento e aumenta o retorno. O aluguel vai ser ajustado pela inflação anualmente, mas é possível pedir uma “corretiva” a partir do terceiro ano de acordo com a flutuação do mercado. Apesar de você ter aceitado um aluguel abaixo do mercado, em poucos anos poderá cobrar o justo.

Mais algumas dicas

1. Tenha dinheiro em mãos no banco e garanta que o dinheiro do “sinal” da compra de algum imóvel esteja disponível no seu banco;
2. Faça um bom relacionamento com um banco e centralize o seu dinheiro nele. Com isso, você poderá ter uma crédito pré-aprovado imobiliario bem alto. Hoje alguns bancos liberam a proposta de financiamento no mesmo dia (o Itaú)!
3. Para mim, o maior ganho em um investimento em imóvel se faz na compra….
4. …  e o segundo maior ganho está na reforma seguida do aluguel;
5. Peça nota fiscal de todos os gastos com o imóvel para lançar no imposto de renda como melhorias. Isso reduz o imposto de renda na hora da venda.

Concluindo…

Investir em imóveis não é difícil e não exige contas complicadas. A reforma é o principal preço que se paga por um retorno acima da média, mas isso eu acho bom! Se as pessoas gostassem de reformas, não daria para ganhar tanto dinheiro com isso. Ainda existe o mito de que investir em imóveis dá muito trabalho e pode ser arriscado. Se você seguir essas dicas, especialmente a de precificação, o risco reduz bastante. O trabalho sempre existirá, mas este será recompensado pela valorização do seu dinheiro. Se você quiser um pouco da matemática do investimento em imóvel, leia este post.

Bruno Yoshimura, co-fundador do Kekanto.com

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Aviso! Este post foi corrigido em 18 de agosto, pois as contas anteriores apresentavam falhas no cálculo do financiamento. Além disso, acrescentei despesas de reformas e comparei o retorno sobre investimento para os cinco primeiros anos.

A queda dos juros para o menor patamar da história “incomodou”, pois os investimentos em renda fixa estão rendendo bem menos.

Uma das opções para quem procura investimentos mais rentáveis é a compra de imóveis para aluguel. O financiamento está mais barato, permitindo o alongamento do prazo e a redução do capital inicial.

Neste post vou mostrar como funciona a matemática básica de um investimento em imóvel visando aluguel. Não é loteria ou sorte, é matemática financeira. Com alguns cálculos, conseguiremos comparar o investimento em imóveis com outros e definir uma taxa mínima de aluguel que queremos receber.

Escolhendo um imóvel

Escolher um imóvel para aluguel é como comprar uma ação visando dividendos. Você precisa pagar suficientemente barato para que o valor do dividendo (aluguel) seja superior ao rendimento da renda fixa. No nosso caso, esse rendimento deveria ser pelo menos 10%. Isso representa uma rentabilidade mensal de 0,9%.

Obviamente que não é qualquer imóvel que trará essa taxa:,dê preferência aos comerciais/escritório, pois tem menos problemas com inquilinos e pagam mais.

A matemática do investimento em imóvel

Tomaremos como exemplo um imóvel de R$ 100.000,00 financiado pela Caixa Econômica Federal. O financiamento praticado pelos bancos hoje em dia é de até 70% do valor do imóvel em até 360 meses (no pós-fixado).

Vamos utilizar 40% de financiamento e o prazo de 360 meses. Adicionei uma reserva de R$ 5.000,00 para pagar a vistoria do banco (para o financiamento), taxa de transferência do imóvel e eventuais reparos.

O financiamento utilizado é o SAC, que tem o valor de parcela decrescente e a amortização da dívida constante.

Agora vamos ver o fluxo de caixa no primeiro ano:

Com esses dados em mãos, podemos calcular o retorno. Desta forma poderemos comparar com outras modalidades de investimento.

A tabela acima mostra que, no primeiro ano o nosso retorno sobre investimento foi de 3,55% (considerando apenas o caixa). Isso é menos do que a renda fixa.

Agora vamos ver como ficam as contas considerando o aumento do patrimônio gerado pelo pagamento das 12 parcelas do financiamento.

Parece bem mais interessante! Como as prestações caem a cada mês no financiamento SAC e os aluguéis são reajustados pela inflação (IGP-M), o retorno é sempre crescente.

Obviamente que, com retornos maiores, o imóvel aumenta de valor. Mas, assim como o investimento de ações que pagam bons dividendos, o importante é o valor de aquisição.

Retorno sobre investimento nos cinco primeiros anos

Como no primeiro ano temos um gasto inicial grande e os anos subsequentes não terão pagamento da “entrada”, calcularemos o retorno sobre investimento dos cinco primeiros anos. No fim, poderemos comparar com um investimento em renda fixa de cinco anos. Para este cálculo, vou desconsiderar a inflação tanto do aluguel (corrigido anualmente pelo IGP-M), tanto da renda fixa (utilizando rentabilidade de hoje dos títulos NTN-B que pagariam cerca de 6,3% ao ano acima da inflação).

Um investimento em renda fixa com rentabilidade de 6,3% (acima da inflação) resultaria em 35,7%.

Agora sim, um retorno sobre investimento bem superior a renda fixa. O que podemos concluir é que a rentabilidade de “caixa” é bem parecida com a de renda fixa, mas tem um aumento considerável do patrimônio.

Comentários

Neste post quis mostrar a matemática desse tipo de investimento, futuramente pretendo detalhar mais algumas áreas como: tipos de financiamento, precificação de imóvel, venda. Lembre-se que não é qualquer imóvel que pode render 0,9% ao mês de aluguel, mas escritórios “residenciais” e imóveis de baixo padrão costumam oferecer excelentes retornos.

Este tipo de análise desconsiderou totalmente o potencial de valorização do imóvel, pois estava focado em geração de caixa e retorno sobre investimento.

Existe um risco neste tipo de financiamento longo quando utilizamos taxa pós-fixada, apesar de termos uma tendência de queda de juros para o longo prazo.