Como investir em imóveis para aluguel com inteligência e ganhar muito dinheiro!
Se você pretende investir em imóveis e quer ter um retorno acima da média, leia este post por inteiro. Compilei as principais dicas de alguns livros e da pequena experiência que tive neste meio, especialmente com imóvel comercial de rua. Para a maioria das pessoas, investir em imóveis parece algo muito “chato” e difícil, mas a realidade é que, assim como em outras modalidades de investimentos, é preciso ter inteligência e conhecer o mercado. Boa parte dos investidores aceita ter um retorno “medíocre” e investe em imóveis residenciais no lançamento ou compram imóveis com preço acima do mercado. Assim como você, eu quero ter uma rentabilidade acima da média, então vamos ao que interessa:
Como achar uma pérola?
Se engana quem pensa que o melhor local para encontrar um imóvel é o jornal e a internet. Para encontrar um excelente negócio, o “mercado” não pode ter olhado para ele ainda. A partir do momento em que o vendedor coloca uma placa de “vende-se”, vários corretores o abordam e fazem uma guerra para ver quem ilude mais o vendedor com um promessa de preço astronômico. Isso deixa o valor do imóvel acima do mercado e longe da nossa “pérola” (A única exceção seria durante uma crise imobiliaria, aí sim você conseguiria um bom preço em imóveis de classificados).
Vejo duas opções para encontrar um bom negócio:
1) Sua rede de contatos: deixe as outras pessoas saberem que você está procurando imóveis e diga que já tem o dinheiro. Isso vale para corretores e amigos. Quando um excelente negócio aparece e o “mercado” ainda não sabe, o corretor vai oferecer para o comprador que tem dinheiro e é rápido na negociação. Também é possível que algum amigo seu precise de dinheiro e queira queimar o imóvel rapidamente a preço abaixo do mercado.
2) Oferta ativa: saia na rua, procure imóveis do seu interesse e faça uma proposta. Esta última opção leva tempo e lábia, por isso eu prefiro a primeira. Pensar na cabeça de um corretor ajuda muito. Pense porque ele escolheria você no meio de uma carteira com dezenas de investidores potenciais que ele tem? Um fator que também influencia nesta decisão é tipo de imóvel à venda: residencial para aluguel, comercial para reforma, comercial já alugado, etc. Deixe claro a sua intenção para o corretor para que ele lembre de você quando aparecer um imóvel do seu tipo. Mantenha contato próximo e fale frequentemente com ele. Uma terceira alternativa é fazer a sua própria pérola. Neste caso você precisa ver uma oportunidade onde o dono não viu. Existem muitas formas de fazer a própria pérola: você pode transformar um imóvel residencial em um comercial, dividir um imóvel comercial em duas partes, mudar o zoneamento na prefeitura para permitir outros tipos de inquilino, desenrolar um imóvel judicialmente, corrigir o valor do aluguel à mercado, reformar o imóvel, etc. Uma vez eu li em um livro uma história de um investidor criativo que compra conjuntos habitacionais, cobra aluguel adicional de vagas cobertas, instala máquinas de refrigerante e de lavar roupa. Seja criativo! Arrume uma forma de melhorar a renda de um imóvel e depois poste nos comentários.
Quanto posso pagar?
A maioria das pessoas se preocupa mais com o preço por metro, a largura da fachada, etc. Para mim, o número que mais me interessa é quanto de aluguel posso conseguir com o imóvel. Neste post vou me manter em imóveis comerciais (lojas de rua), pois é a única área que eu entendo. Para ter uma boa idéia do aluguel da região basta perguntar para os lojistas vizinhos e corretores da região. Geralmente eles falam a verdade e dá para ter uma boa idéia. Uma vez eu abordei um lojista elogiando a reforma e rapidamente descobri o valor. Vamos ver um exemplo para saber quanto posso pagar por um imóvel: Supondo que nosso vizinho lojista paga R$ 1.000 de aluguel por mês, quanto eu posso pagar neste imóvel? O mercado de hoje está aquecido e existem investidores mais preguiçosos que aceitam até 0,65% de renda de aluguel em um imóvel comercial de rua já alugado. Isso significa que este imóvel valeria no máximo R$ 154.000,00. Eu aceitaria pagar até R$ 100.000,00, pois ainda temos que considerar os custos de uma reforma básica, os gastos de transferência de imóvel e a comissão do corretor na venda.
Reformar pouco ou muito?
Imagine que você compre um imóvel residencial para transformar em comercial, ou um comercial bem feio que precisa de reformas. O que fazer? Uma dica que eu aprendi na prática é que existem duas opções (ambas interessantes): 1) Reforma total: Se você quer vender o imóvel depois de alugar para ter um ganho de capital rápido, o mais interessante é reformar o imóvel por completo para garantir um valor de aluguel maior. Alguns lojistas não gostam de reformas e preferem pagar até 20% a mais de aluguel em um imóvel bem acabado. Deixe o imóvel pronto para uma loja básica: vitrines, fiação elétrica, portões, etc.. Pode ser mais caro, mas posso dizer que essa diferença que você vai conseguir no aluguel reflete diretamente (e linearmente) no preço de venda do imóvel. Um investidor que gosta de comprar imóveis alugados para renda vai fazer aquela continha de precificação baseada no aluguel do imóvel. Se pegarmos nosso exemplo do imóvel de R$ 100 mil reais e colocarmos R$ 10 mil em reforma, poderíamos alugá-lo por R$ 1.200. Se fizermos a precificação do imóvel a 0,65% de renda, nosso valor pularia para R$ 184.616. UAU!!! Um ganho líquido de 24 mil (34 mil de valorização menos 10 mil de reforma). 2) Reforma rápida: Se você pretende viver de renda de aluguel por muitos anos, a melhor coisa a se fazer é uma reforma nos itens essenciais e deixar que o lojista faça o resto de próprio gosto. Muitas vezes as franquias exigem uma especificação rígida de projeto, então eles costumam aceitar um imóvel bem crú e mal acabado. Provavelmente vão pedir um ou mais meses de carência, pois o dinheiro da reforma sai do bolso dele, mas vale a pena. Neste caso, o ideal é gastar o mínimo possível, pois reduz a necessidade de capital para este investimento e aumenta o retorno. O aluguel vai ser ajustado pela inflação anualmente, mas é possível pedir uma “corretiva” a partir do terceiro ano de acordo com a flutuação do mercado. Apesar de você ter aceitado um aluguel abaixo do mercado, em poucos anos poderá cobrar o justo.
Mais algumas dicas
- Tenha dinheiro em mãos no banco e garanta que o dinheiro do “sinal” da compra de algum imóvel esteja disponível no seu banco;
- Faça um bom relacionamento com um banco e centralize o seu dinheiro nele. Com isso, você poderá ter uma crédito pré-aprovado imobiliario bem alto. Hoje alguns bancos liberam a proposta de financiamento no mesmo dia (o Itaú)!
- Para mim, o maior ganho em um investimento em imóvel se faz na compra….
- … e o segundo maior ganho está na reforma seguida do aluguel;
- Peça nota fiscal de todos os gastos com o imóvel para lançar no imposto de renda como melhorias. Isso reduz o imposto de renda na hora da venda.
Concluindo…
Investir em imóveis não é difícil e não exige contas complicadas. A reforma é o principal preço que se paga por um retorno acima da média, mas isso eu acho bom! Se as pessoas gostassem de reformas, não daria para ganhar tanto dinheiro com isso. Ainda existe o mito de que investir em imóveis dá muito trabalho e pode ser arriscado. Se você seguir essas dicas, especialmente a de precificação, o risco reduz bastante. O trabalho sempre existirá, mas este será recompensado pela valorização do seu dinheiro. Se você quiser um pouco da matemática do investimento em imóvel, leia este post.
Henrique Carvalho em 28 de abril de 2011 #
Ótimo post bruno!
Fico feliz que o blog tenha voltado. Os artigos aqui são uma referência para todos nós investidores.
Caso o investidor opte por uma alternativa mais passiva, isenta de todo este trabalho e, ainda assim contar com uma alta rentabilidade, sugiro uma lida sobre os Fundos Imobiliários.
Com preços iniciando em R$ 1,50 e compras feitas diretamente pelo Home-Broker, eles tiveram uma rentabilidade média de 26,87% em 2010 e alguns apresetam ganhos acima de 50% nos últimos 12 meses e acima de 20% somente em 2011.
Os dados são da consultoria Fundo Imobiliário que eu mesmo produzo em parceria com o consultor Sérgio Belleza.
Link: http://www.fundoimobiliario.com.br
Acho interessante obter estas duas visões, uma mais ativa e outra passiva, para o investimento no setor imobiliário brasileiro.
Grande Abraço!
Juliana em 28 de abril de 2011 #
Parabéns pelo post! ficou excelente!
Dá vontade de já sair amanhã procurando um imóvel! =)
Espero que vocês voltem a escrever sempre no blog!
Beijo,
Ju
LAURO RAMOS em 3 de maio de 2011 #
_Estou buscando investidor para imoveis de locacao, na verdade estou estruturando 10 a 15 kitchenets com valor de locacao entre r$1000 e r$1200 proximo a USP, porem estou sem recursos para concluir a obra como ja tenho o imovel achei interessante buscar um parceiro que queira financiar a mao de obra e material restantes. Nao descarto a possibilidade de negociacao de venda desse imovel. Pois estou precisando mesmo de dinheiro, e acredito que seja uma boa opcao! Pode me enviar e-mail se interessar lauroramos@click21.com.br
Emerson em 12 de maio de 2011 #
Bruno, tudo bem ?
Gostaria de saber se é vantajoso investir em imóveis na planta ? Será que conseguiria vende-lo antes da entrega do empreendimento com um lucro ?
Abç.
Emerson.
Beatriz Rónai em 4 de julho de 2011 #
Oi Bruno,
Gostaria de publicar um artigo seu no site onde administro.
Você pode me mandar um e-mail com seus contatos?
Obrigada!!
Bia
Rafael em 25 de agosto de 2011 #
Adoro esse site! Gosto muito dos textos do Bruno!
Embora tenha muito fundamento o que o nosso amigo escreveu, eu acredito que os verdadeiros ganhos com imóveis estão na alavancagem. Claro que ter liquidez para a compra à vista de um imóvel sempre traz um poder de barganha maior. Porém, essa estratégia na minha opinião é lenta pois até o sujeito conseguir o montante todo pra investir, acaba tendo seu dinheiro desviado pra outros fins se lhe faltar um pingo de disciplina se quer!
O que vocês preferem? Caso 1: Comprar um único imóvel de 100mil reais à vista e recolher o aluguel inteiro desse imóvel ou Caso 2) Comprar 5 imóveis de 100mil cada dando 20mil de entrada em cada um deles e recolher dos 5 apartamentos um aluguel pequeno (já que agora cada aluguel será corroído em quase sua totalidade pelas prestações do financiamento).
Aparentemente é melhor o caso 1, mas se pararmos pra pensar, estar alavancado com 5 apartamentos de 100mil cada seria como ter um patrimônio pessoal de 500 mil investido! Se os imóveis forem comprados em regiões com grande potencial de valorização (que é o esperado em ambos os casos), vc com o caso 2 tenderá a ter um patrimônio muito superior do que com o caso 1.
Obviamente que o caso 2 é mais arriscado do que o caso 1 pois se o mercado se virar contra você fazendo os preços dos imóveis caírem, vc estará numa posição desconfortável, com muitas dívidas de bens que agora valem “pouco”.
Bruno Yoshimura em 25 de agosto de 2011 #
Fala Rafael, concordo com você. E, para adicionar, a alavancagem com imóveis é uma das mais baratas do mercado. Para usar alavancagem em outras modalidades de investimento sai bem mais caro,
Abs
Ricardo Presotto Castello em 29 de setembro de 2011 #
Boa Tarde Bruno,
Tenho um terreno com 20 mtros de frente e 50 de fundo, e estou pensando em construir Kitnets para alugar, gostaria de saber algumas dicas como é o mercado das kitnets e se vale a pena, se puder me ajudar fico agradecido.
gostei muito das dicas acima.
Elaine Braga em 11 de outubro de 2011 #
Olá Bruno,
Preciso de uma orientação! Moro em Londrina/PR, em uma casa de +/- R$ 700.000,00, Vou me mudar em breve para SP. Pensei em comprar imóveis na planta dando a minha casa, acima citada, e completar com mais dinheiro, se caso necessitar. A pergunta é:
1) comprar imóveis comerciais (para alugar)e residenciais (para vender após a entrega);
2) Só residencial, apartamentos (para vender após entrega, pela construtora);
3) Só comercial (para alugar).
Qual das três opções é a mais recomendável?
PS.:- Não quero alugar os apartamentos (já tive problemas com inquilinos, peguei trauma)
Abraço,
Elaine
Flats em 20 de outubro de 2011 #
Muito bom o post! Parabéns!
Marcio em 21 de outubro de 2011 #
Bom post Bruno,
Porém creio que o momento para investir em aluguel seja delicado. Isso porque o valor de compra de imóveis está exorbitante nos dias de hoje.
Você cita um exemplo de um imóvel comprado por 100 mil e que após uma reforma de 10 mil pode ser alugado por 1.200.
Sinceramente, acho praticamente impossível conseguir um imóvel por esse valor com um preço de aluguel que no mínimo beire a casa dos 1000.
Invesitr em aluguel é hoje algo bastante arriscado.
O preço dos imóveis estão tão valorizados, que em grande parte dos casos é mais vantajoso investir na poupança (!), pelo menos é o que tem se visto nas grandes cidades.
Como exemplo, ilustro meu caso.
Recentemente morava em um quitinete (em Belo Horizonte) e pagava 650. Por motivos pessoais decidi sair de lá. A imobiliária me contactou me perguntando se tinha interesse em compra-la, ja que a dona resolveu vender o imóvel e não mais alugar.
O valor da quitinete? 150 mil.
Ora, colocando esse valor na mais conservadora das aplicações eu teria no mínimo uns 800 reais por mes e ainda não teria custos com comissão pra imobiliária, etc.
Vale lembrar que esse valor é totalmente compátivel com o preço dos demais imóveis colocados a venda na capital mineira e não um caso isolado.
Nas cidades como Rio e São Paulo então, acredito que a situação esteja pior (ou melhor?!).
A moral da história é; muito cuidado com investimento em aluguel nesse momento…
NIZETE em 9 de novembro de 2011 #
BRUNO
BOA TARDE
TENHO UM AP. QUITADO E PRETENDO VENDER ESSE AP. E COMPRAR UM OUTRO NO LITORAL PARA LOCAÇÃO.
O QUE VC ACHA SERÁ UM BOM NEGOCIO…
OBRIGADO
luciano moreira em 13 de novembro de 2011 #
paguei a vista no flete na regiao de grarulhos 300 mil reais e so conseguir no aluquel nos ultimos seis meses a media de 920 reais por mes e um pessimo negocio estou totalmente arrependo foi enganado pelos corretores que min falavam que o aluquel daria a media de 4200 reais por mes.
flets que pagei a dez mil reais o metro quadrado.
e pura ilusao
JOSÉ ALBERTO COSTA em 4 de dezembro de 2011 #
alberto em 04dedezembro 2011
boa noite
posuo um terreno de 10.000,00m² gostaria de constrir um aparte hotel
que vc acha sera um bo negocio/
P.C em 17 de dezembro de 2011 #
Bruno, parabéns pelo seu comentário sobre locações. Me parece uma pessoa tão jovem e já sabe coisas que levei anos para aprender, com certeza seu curso lhe proporcionou isto. Sou investidor em imóveis comerciais e reisidencias para locação, agora estou migrando mais para o lado comercial. Voce tem razão sobre reformas, alavancagem com a venda depois de reformado, taxas de retorno maiores sobre residenciais de preços mais baixo. Atualmente estou construindo casas de alto padrão para venda , e tambem reformando imoveis comerciais para locação ou venda quando tenho uma boa proposta. Mas a jogada é sempre ter em mãos imóveis para reposição e disposição para reformas pequenas ou grandes, aí voce não tem medo de vender aquele que ficou pronto e bem alugado. Também existem o imóvel que eu chamo de troféu, que seria um imovel que voce comprou bem, reformou, já vale de 50 a 100% a mais que voce gastou, mas a renda não passa de 0.5% ou até menos, e voce fica segurando o troféu por capricho, status etc. Isso acontece em avenidas nobres em toda cidade. Tem que tomar cuidado, pois ele nunca vai passar de 0,5% de renda, então o negócio é vender e partir para outro.
mario em 25 de dezembro de 2011 #
Bruno , Estou próximo a minha idependencia financeira atrelada a imóveis e gostaria de somar algumas dicas que julgoo pertinentes na hora de fazer uma carteira de imóveis para alugar .
1) Se vai iniciar neste momento a captalização para compra de imóveis , faça um orçamente mensal e estipule um valor para poupar . Importante é separar antes de gastar , não espere chegar o final do mes para poupar . Provavelmente não sobrará nada .
2) Ideal é a compra na planta , onde se ecomomiza 20 a 30 % em relação ao imovel pronto . Neste caso procure se informar bem sobre a idoniedade da construtora .
3) Imóveis na planta ainda levam a vantagem de ser negociado direto com a construtora . Com 30% de entrada você compra uma unidade , paga durante a obra que normalmente são de 30 meses . Na entrega as chaves você pode financiar o saldo devedor e pagar este financiamente com o aluguel do proprio imovel . Depois de alguns anos o imóvel se ” pagou ” praticamente sozinho .
4) Escolha imoveis comerciais , além de serem mais fácil de administar , o rendimento do aluguel gira em torno de 0,8 a 1% ao mes .
5) Escolha imoveis com condominios mais baratos , além poder negociar um aluguel maior você não se descapitalizará muito se o imovel ficar vazio .
6) Não escolha imovéis muito caros , esses são mais difícieis de alugar .
7) Divercificação é melhor , exemplo : Se você tem R$ 400 mil para investir é melhor comprar dois imoveis de R$ 200 mil , porque se um dos seus inquilinos deixar de pagar por um imovel você tem o outro pra suprir , portanto seu risco diminui .
Abs
ALMIR em 31 de dezembro de 2011 #
ACHEI MUITO BOM AS COLOCAÇÕES DO BRUNO, ESTOU COM UM IMÓVEL COMERCIAL ( ANTES ERA RESIDENCIAL) RECENTEMENTE FECHADO E PENSANDO EM VENDER. FRENTE DE RUA PRINCIPAL, BAIRRO MOVIMENTADO, FRENTE DE PISTA, AREA TOTAL DE 148 M2 E ESTOU TENTANDO SABER COMO PROCEDER, VENDÊ-LO OU REFORMÁ-LO PARA ALUGAR. É UMA DECISÃO DIFICIL EM VIRTUDE DE MINHA VIDA AGITADA E SEM TEMPO. LENDO SEU POST COMECEI A ANALISAR E VI QUE POSSO DIVIDI-LO NO FUNDO COMO RESIDENCIAL E A FRENTE SERIA COMERCIAL, OU SEJA, COMÉRCIO E RESIDENCIA EM UM SÓ LOCAL. O INTERESSANTE NISSO TUDO É QUE IDÉIAS NÃO FALTAM QUANDO VOCÊ PODE PARAR UM POUCO E SE DEDICAR AOS SEUS PRÓPOSITOS. OBRIGADO BRUNO PELAS DICAS, A WEB AGRADECE.
Amintas em 1 de janeiro de 2012 #
Parabéns dicas certa eu já adoto estas,e funciona mesmo..
Muito bom o post..
Obrigado.
Marcio Cruz em 14 de janeiro de 2012 #
Olá pessoal! Belo post, boas indagações e sugestões.
Vou contar um pouco da minha vivência.
Sempre pensei de viver de aluguéis, cresci vendo amigos do meu pai, “portugueses” que herdaram uma pancada deles e não faziam nada. Achava aquilo o máximo e decidi que esse era o caminho.
Mas como um cara pobre do RJ conseguiria começar se os preços das grandes cidades são absurdos? Migrar para os subúrbios era arriscado e sem segurança.
Então tive a sacada de que o caminho era sair do RJ para cidades menores, lá quem sabe, tudo seria proporcional, teria ganhos pequenos mas também um custo de vida menor, com a vantagem de finalmente tirar algo do papel.
Foi então que arquitetei um plano, comprei um terreno numa cidade do interior de minas e projetei 6 residências, 5 para aluguel e 1 pra moradia futura. Pensava em mandar meus salários do RJ para MG, igual a turma manda dos EUA pro BRASIL.
Foi então que as coisas mudaram, e eu casei com uma moça do interior paulista e pouco tempo depois depois estava morando na cidade dela, (cruzeiro-sp, vale do paraíba).
Vendi meu terreno em MG e comprei um em SP, para apenas duas casas, pois as coisas eram mais caras.
Ao terminar a primeira, por conta desse bommm da construção, recebi uma excelente proposta e a vendi, com a grana, fiz a segunda, vendi novamente….e aí foi, a coisa aconteceu. Já se foram 6 vendidos e o capital crescendo. Logicamente que isso acabou virando a minha atividade principal e sei que o caso de muitos não é aplicável por conta do tempo disponível, (obra é fogo, pedreiro pior ainda).
Voltando ao assunto aluguel: hoje, quando eu analiso minhas possibilidades de construir para ter renda de aluguel, (o que sempre foi o meu sonho), consigo ver rentabilidade maior pois construo minhas próprias residências. Para se ter uma idéia, hoje eu gasto em média 90 mil para construir uma casa que vendo a 145 mil e que tem capacidade de ser alugada “amanhã” por 900 reais, ou seja, venda ou aluguel são ótimos negócios.
Portanto, na minha opinião, uma das opções para se ampliar a rentabilidade desse tipo de aplicação é sem dúvida construir os próprios imóveis.
Isso sem contar que subjetivamente falando, você não vendeu seu imóvel construído, então você não apurou seu lucro, mas seu patrimônio real é o valor de venda, portanto, (a nível de comparação), invisto 90 mil, ao término da obra tenho um patrimônio de 145 mil e renda de 900/mês.
Hoje eu espero o momento certo para começar, vou deixar imóveis para locação somente quando a renda obtida for muito superior a minha necessidade, para que eu possa continuar construindo sem parar.
Agora uma outra informação importante, não se pode comparar investimento em aluguéis com poupança, pois a aplicação no imóvel tem o nome técnico de “reserva de valor”, o que é isso? 100 mil na poupança a 0,5% a.m rende 500 reais. E um imóvel de 100 mil é alugado por 500 reais. Até aí a poupança ganhou fácil né? Engano total, o montante principal, os 100 mil da poupança serão os mesmos 100 mil daqui a 3 anos, mais 36×500/mês. A casa provavelmente terá valorizado “ridiculamente” a inflação do período, portanto, você estará recebendo seus 500/mês com a casa valendo uns 120 no mínimo. Ou seja, a casa te dá renda a protege teu montante “mãe”.
Abraços a todos, espero que isso ajude alguém de alguma forma.
Marcio Cruz
marciocruz2000@yahoo.com.br
JAIRO em 17 de janeiro de 2012 #
OLA MEU NOME E JAIRO E SOU CORRETOR IMOBILIARIO E DIGO QUE AGORA O MLEHOR INVESTIMENTOS SAO OS IMOVEIS NO RIO DE JANEIRO.TRABALHO NO RIO E A VALORICAO CHEGAR A 40 POR CENTO ANTES DE A OBRAR CONCLUIR .
MAIS INFORMACOES ENTRE EM CONTATO.
JAYJAY@OI.COM.BR
naaesio lopes em 28 de janeiro de 2012 #
legal as dicas muito interessantes,espero encontrar mais dicas,,,,
cristiano em 30 de janeiro de 2012 #
BOM DIA !
GOSTARIA DA SUA OPINIÃO ….TENHO R$ 140.000,00 ; COMPRO UMA SALA PARA ALUGAR OU UM FLAT PARA COLOCAR NO POLL HOTELEIRO? , AMBOS FICARÃO PRONTOS EM DOIS ANOS , PAGO A VISTA COM UM DESCONTO DE 5% OU DEIXO NO FINANCIAMENTO E COLOCO O RESTO NA POUPANÇA PARA IR PAGANDO ? O QUE VC FARIA ?
ABS
E OBRIGADO
CRISTIANO