Entendendo o investimento em imóveis (para aluguel)
Aviso! Este post foi corrigido em 18 de agosto, pois as contas anteriores apresentavam falhas no cálculo do financiamento. Além disso, acrescentei despesas de reformas e comparei o retorno sobre investimento para os cinco primeiros anos.
A queda dos juros para o menor patamar da história “incomodou”, pois os investimentos em renda fixa estão rendendo bem menos.
Uma das opções para quem procura investimentos mais rentáveis é a compra de imóveis para aluguel. O financiamento está mais barato, permitindo o alongamento do prazo e a redução do capital inicial.
Neste post vou mostrar como funciona a matemática básica de um investimento em imóvel visando aluguel. Não é loteria ou sorte, é matemática financeira. Com alguns cálculos, conseguiremos comparar o investimento em imóveis com outros e definir uma taxa mínima de aluguel que queremos receber.
Escolhendo um imóvel
Escolher um imóvel para aluguel é como comprar uma ação visando dividendos. Você precisa pagar suficientemente barato para que o valor do dividendo (aluguel) seja superior ao rendimento da renda fixa. No nosso caso, esse rendimento deveria ser pelo menos 10%. Isso representa uma rentabilidade mensal de 0,9%.
Obviamente que não é qualquer imóvel que trará essa taxa:,dê preferência aos comerciais/escritório, pois tem menos problemas com inquilinos e pagam mais.
A matemática do investimento em imóvel
Tomaremos como exemplo um imóvel de R$ 100.000,00 financiado pela Caixa Econômica Federal. O financiamento praticado pelos bancos hoje em dia é de até 70% do valor do imóvel em até 360 meses (no pós-fixado).
Vamos utilizar 40% de financiamento e o prazo de 360 meses. Adicionei uma reserva de R$ 5.000,00 para pagar a vistoria do banco (para o financiamento), taxa de transferência do imóvel e eventuais reparos.
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Capital inicial para imóvel de R$ 100 mil reais
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| Valor do Imóvel: |
R$ 100.000,00
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| Entrada: |
R$ 40.000,00
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| Reservas*: |
R$ 5.000,00
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| Reforma básica: |
R$ 5.000,00
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| Capital Inicial: |
R$ 50.000,00
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| * Registro de imóvel, vistoria, reparos. | |
O financiamento utilizado é o SAC, que tem o valor de parcela decrescente e a amortização da dívida constante.
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Dados do financiamento pela Caixa*
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| Financiamento |
R$ 60.000,00
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| Prazo |
360 meses
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| Amortização mensal |
R$ 166,67
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| Primeira prestação |
R$ 637,54
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| Prestações 1o ano |
R$ 7.250,00
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| * Caixa Econômica Federal Pré-fixada | |
Agora vamos ver o fluxo de caixa no primeiro ano:
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Fluxo de Caixa do primeiro ano
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| Receitas de aluguel (ocupação de 95%) (12 x R$ 900 x 0,95) |
R$ 10.260
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| Comissão Corretor (7% do aluguel) |
(R$ 718,2)
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| Despesas de financiamento* |
(R$ 516,72)
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| Financiamento (12 primeiros meses) |
(R$ 7.250)
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| Geração de caixa |
R$ 1.775,08
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| * Despesas cobradas no financiamento: seguro, taxa administrativa | |
Com esses dados em mãos, podemos calcular o retorno. Desta forma poderemos comparar com outras modalidades de investimento.
Capital inicial: R$ 50.000
Geração de caixa: R$ 1.775,08
Retorno sobre investimento = (1775,08/50000) = 3,55%
A tabela acima mostra que, no primeiro ano o nosso retorno sobre investimento foi de 3,55% (considerando apenas o caixa). Isso é menos do que a renda fixa.
Agora vamos ver como ficam as contas considerando o aumento do patrimônio gerado pelo pagamento das 12 parcelas do financiamento.
Capital inicial: R$ 50.000
Geração de caixa: R$ 1775,08
Aumento de patrimônio: 12 x R$ 166,67 = R$ 2.000.
Retorno sobre investimento = ((2000 + 1775,08)/50000) = 7,5%
Parece bem mais interessante! Como as prestações caem a cada mês no financiamento SAC e os aluguéis são reajustados pela inflação (IGP-M), o retorno é sempre crescente.
Obviamente que, com retornos maiores, o imóvel aumenta de valor. Mas, assim como o investimento de ações que pagam bons dividendos, o importante é o valor de aquisição.
Retorno sobre investimento nos cinco primeiros anos
Como no primeiro ano temos um gasto inicial grande e os anos subsequentes não terão pagamento da “entrada”, calcularemos o retorno sobre investimento dos cinco primeiros anos. No fim, poderemos comparar com um investimento em renda fixa de cinco anos. Para este cálculo, vou desconsiderar a inflação tanto do aluguel (corrigido anualmente pelo IGP-M), tanto da renda fixa (utilizando rentabilidade de hoje dos títulos NTN-B que pagariam cerca de 6,3% ao ano acima da inflação).
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Fluxo de Caixa dos cinco primeiros anos
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| Receitas de aluguel (ocupação de 95%) (60 x R$ 900 x 0,95) |
R$ 51.300
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| Comissão Corretor (7% do aluguel) |
(R$ 3.591)
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| Despesas de financiamento* |
(R$ 3100)
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| Financiamento (60 primeiros meses) |
(R$ 28.200)
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| Geração de caixa |
R$ 16.409
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| * Despesas cobradas no financiamento: seguro, taxa administrativa | |
Capital inicial: R$ 50.000.
Geração de caixa: R$ 16.409
Retorno sobre investimento = 16409/50000 = 32%
Um investimento em renda fixa com rentabilidade de 6,3% (acima da inflação) resultaria em 35,7%.
Capital inicial: R$ 50.000.
Geração de caixa: R$ 16.409
Aumento de patrimônio: 60 x R$ 166,67 = R$ 10.000.
Retorno sobre investimento = ((10000 + 16.409)/50000) = 52%
Agora sim, um retorno sobre investimento bem superior a renda fixa. O que podemos concluir é que a rentabilidade de “caixa” é bem parecida com a de renda fixa, mas tem um aumento considerável do patrimônio.
Comentários
Neste post quis mostrar a matemática desse tipo de investimento, futuramente pretendo detalhar mais algumas áreas como: tipos de financiamento, precificação de imóvel, venda. Lembre-se que não é qualquer imóvel que pode render 0,9% ao mês de aluguel, mas escritórios “residenciais” e imóveis de baixo padrão costumam oferecer excelentes retornos.
Este tipo de análise desconsiderou totalmente o potencial de valorização do imóvel, pois estava focado em geração de caixa e retorno sobre investimento.
Existe um risco neste tipo de financiamento longo quando utilizamos taxa pós-fixada, apesar de termos uma tendência de queda de juros para o longo prazo.
Claudio Costa em 19 de agosto de 2009 #
Muito bom o texto do Colega, Valeu apena ler. Mais uma opção. Obrigado
Marcelo Davi em 19 de agosto de 2009 #
Legal, tambem invisto em imovel para aluguel mas costumo comprar quase inteiro. Nao tinha pensado nessa alavancagem ai….. Mas parece bom! Abracos
Evandro Zaloti em 19 de agosto de 2009 #
Olá. A idéia é interessante. Mas, não da pra mensurar o “fator humano” (no caso, o “fator trambique”) que vemos de duas formas:
1 – Alugar um imóvel financiado é ilegal;
2 – O risco de tomar um calote de um inquilino é até bem grande.
Isso posto, prefiro investir na Eletropaulo. =)
Bruno Yoshimura em 19 de agosto de 2009 #
No Portal Exame
Imóvel financiado rende mais para investidores
Estudo da consultoria Mercer a pedido do Portal EXAME mostra que financiar imóvel para investimento é mais rentável que comprá-lo à vista, mas há riscos
http://portalexame.abril.com.br/servicos/guiadoinvestidor/artigos/m0158110.html
Bruno Yoshimura em 19 de agosto de 2009 #
Olá Evandro,
Dei uma pesquisada e conversei com um corretor e a proibição é certa quando utiliza-se de algum benefício que o governo oferece, especialmente para baixa renda.
Alguns financiamentos são isentos de seguro, por exemplo, pois beneficiam quem quer comprar a casa própria, e a proibição está inclusive no contrato de financiamento. Isso deve valer também para financiamentos pelo SFH.
Dei uma folheada em um financiamento comum, que não utiliza FGTS e não encontrei nenhum item referindo-se a isso. Apenas uma proibição de alienação (venda) sem consentimento da financiadora.
Quanto ao risco de não pagamento, a própria seguradora do inquilino (no caso de imóvel comercial) pode se responsabilizar pelos meses atrasados. Isso no caso de imóveis comerciais e com seguro correto.
Acho que existe muito ceticismo sem conhecimento no mercado de imóveis, vale a pena conversar com corretores experientes sobre todos esses aspectos,
Abraços
Evandro Zaloti em 19 de agosto de 2009 #
Bruno,
Entendi o que você disse. Vou dar uma olhada no meu contrato (foi feito via Caixa Federal, mas sem a utilização de FGTS). Se tiver alguma informação interessante, eu posto aqui.
Gostaria que me tirasse uma dúvida: no meu financiamento, iniciado em 15/10/2005 com prazo de 240 meses, e valor de R$ 47.000,00, juros de 8,4722% aa, o valor inicial era de R$ 574,81. Sistema SAC também. Valor amortizado (primeiro mês): R$ 194,98. Prestações no 1° ano: R$ 6.897,72. Estranhei, pois o meu valor financiado é menor que o teórico que você postou, a minha taxa de juros menor também, mas o pagamento do seu é menor?
Gostaria que não me tomasse por um chato. Gosto muito do blog de vocês, que acompanho assiduamente.
abç
Evandro Zaloti em 19 de agosto de 2009 #
Exemplo do 1° mês
Prestação/Data Pgto/Valor Pago/Juros do Mês/Amortização do Mês/Seguros/Taxas + FCVS/Saldo Devedor
1/15102005/ R$574,81/ R$320,45/R$194,98/R$37,11/R$22,28/R$46.928,94
Bruno Yoshimura em 19 de agosto de 2009 #
Ola Evandro,
Achei estranho esse valor de juros, pois a taxa selic em 2005 estava no topo de 20%, agora está abaixo de 10%. Não é base para os juros de financiamento, mas em 2005 os juros eram bem mais caros.
http://pt.wikipedia.org/wiki/Ficheiro:Taxa_Selic.gif
Será que não era 8,4% acrescidos de outros indicador como a inflação? Se começo achei que era a TR, mas em 2005 não tivemos nada de anormal.
http://www.portalbrasil.net/tr_mensal.htm
Confirme para mim esses juros contratuais, pois parece muito baixo.
Abraços
Evandro Zaloti em 19 de agosto de 2009 #
Bruno,
Pelo que me lembro, era essa taxa de juros + TR (não lembrei de mencionar). Vou olhar no contrato hoje à noite. Amanhã cedo eu reporto!
abç
Demétrio via Exame em 19 de agosto de 2009 #
Minha principal renda vem de aluguéis, e estes são residenciais e 15% são
comerciais……
Não tenho do que reclamar. No comercial a rendimento é melhor, sem dúvida, mas
a liquidez é menor também e as vezes acaba ficando elas por elas. Mas lembrando,
que isso varia da localilzação, que pra mim, é o fator principal para um imóvel.
Também para diversificar e não deixar muita grana no banco, resolvi comprar um
imóvel em um Resort, onde recebo os rendimentos todo mes como se fosse um
aluguel. Pela média dos anos anteriores o rendimento é melhor que o imóvel
residencial, com a vantagem de não ter imposto de renda, vc nao se preocupa com
a manutenção, e comparado a um residencial, o investimento é bem menor. E tem
também um desconto quando vou usar o Resort heheeheh…….
Kaschperl em 19 de agosto de 2009 #
Bruno, pode comentar minha postagem no tópico “Vivendo da Bolsa” ou “Vivendo de Renda” no fórum do Investidor Agressivo? Assino como Kaschperl. Trata-se de imóveis. Obrigado e parabéns pelo blog.
Ricardo Golveia em 20 de agosto de 2009 #
Bruno,
Tem um detalhe que voce esqueceu: O aluguel que voce recebe será tributado pela receita federal. Nada menos que 27,5% sobre o total menos a corretagem. E quando vender mais 15% de ganho de capital
Na renda fixa voce paga apenas 17,5% no longo prazo.
Onde você conseguiu um aluguel de 0.9%??? costumo acompanhar esse mercado e o máximo que encontro é 0.65%
daniel em 20 de agosto de 2009 #
Bruno, primeiramente meus parabéns! Estou começando a entrar no ramo de imóveis e pelo que já ví por aí, parece que os flats tem uma rentabilidade maior que imóveis residenciais convencionais, além do que não estão na lei do inquilinato (firma-se um contrato de hospedagem). O que você (ou outros que queiram contribuir) conhece desse mercado de flats? Será que vale a pena mesmo? Obrigado e parabéns!
Evandro Zaloti em 20 de agosto de 2009 #
Bruno,
Olhei o contrato. Olha só:
tx de juros:
- nominal: 8,16% aa
- efetiva: 8,4722% aa
No contrato, não consta nenhum indexador. Mas, lembro que fiz a simulação, qdo do contrato, no site da caixa, e aparecia a tr como indexador.
Vi as correções que você fez nos cálculos. Agora sim, está mais próxima do que obtive.
abç
Bruno Yoshimura em 21 de agosto de 2009 #
Ricardo
Concordo com você, excelente ponto. No nosso exemplo existe a isenção de imposto (até R$ 1.372,81 ao mês).
Existe uma opção interessante que é passar a administração para pessoa jurídica, utilizando o lucro presumido de aluguel, acho que poderia cair até 5% a alíquota. Ainda não me aprofundei, mas sei que PJ tem benefícios.
Renda fixa a alíquota mínima é 15%.
Taxas de 0,65% é a média para residenciais! Acima de 1% você consegue com comerciais (loja de frente para rua) e escritório. E também imóvel de baixíssimo padrão.
Daniel
Não conheço investimento em flats, mas sei que a rentabilidade inicial não é parâmetro, pois a depreciação deste tipo de imóvel é bem mais acentuada por questões de modismo (no design e arquitetura). Mas, enfim, nunca pesquisei sobre o assunto. Ja vi construtoras prometendo 1%, mas a questão é quanto tempo duraria.
Evandro
Tem razão, o cálculo do meu financiamento estava errado. A taxa que você conseguiu é boa, considerando que em 2005 estávamos com juros altíssimos
Considerado em 21 de agosto de 2009 #
Para refletir sobre a possibilidade de consórcio..
bom achei um caso concreto… (não é meu.. mas me parece viável)..
O que existe, isto sim, tanto lá quanto aqui, é trabalho. Muito trabalho.
Explico…
Estou comprando 2 salas comerciais. Vou pagar com 2 consórcios contemplados dos
quais já paguei 23.000 em cada. Cada sala custará 37.000 (valor de cada crédito
contemplado). O valor do aluguel, R$ 380, pagará as prestações restantes. No
final, terei comprado as salas tirando apenas 23.000 do bolso (para cada uma).
Aparentemente é simples. Mas para conseguir essas 2 salas, que permitam que
esse tipo de investimento funcione, tive que procurar muito. Analisei mais de
450 ofertas de imóveis no último mês. A maioria através de anúncios de jornal.
Desses, liguei para mais de 150. Dos 150 que liguei, fui pessoalmente visitar
uns 20. E finalmente descobri os 2 diamantes no meio da montanha de carvão.
Essas salas, que estão sendo compradas por 37.000 (mas que vão sair ainda menos
devido à alavancagem dos consórcios, e poderiam sair menos ainda caso eu
comprasse uma carta contemplada de menor valor que as minhas próprias), valem,
tranquilamente, R$ 50.000 cada uma. Só que depois de muito procurar, encontrei
um vendedor que não tem tempo para esperar algum comprador que pague os 50.000.
Pode ser que ele levasse 1 ano para vender. Mas ele precisa do dinheiro agora.
E eu estava com esse dinheiro na mão para aproveitar a oportunidade.
Mas mais uma vez volto ao ponto principal. Não existe almoço grátis. Tem que
trabalhar muito para encontrar o que se procura. Por outro lado, trabalhar
muito também é um conceito relativo… No meu caso, foi uma semana de trabalho
para comprar por 23.000 uma sala que vale 50.000. Se oferecer essa sala, já
financiada pelo consórcio, por 30.000, é um negócio excelente. Ou seja, posso
recuperar meus 23.000 (que tinham sido pagos ao longo de 3 anos) e ainda ganhar
7000 de lucro. E como foram 2 salas que encontrei, são no total 14.000 de
lucro. E se vendesse por 40.000 cada sala? Mesmo assim é um bom negócio para
quem comprar. Elas realmente valem 50.000 cada uma. Mas voltando aos valores
mais baixos, posso ganhar 14.000 com apenas 1 semana de trabalho.
Me parece bem melhor e mais divertido que ficar 5 ou 6 dias por semana trancado
em um escritório, fazendo as mesmas coisas dia após dia, para no final do mês
ganhar R$ 2000, R$ 3000, ou menos. Só que é necessário trabalhar.
O melhor de tudo é que isso pode ser feito em casa, depois do horário normal de
trabalho. As visitas podem ser marcadas para o fim do dia, para o fim de
semana. Pode ser que fazendo dessa forma leve um mês para conseguir achar uma
pé*&%$#@ dessas no mar de oportunidades. Mas se conseguirmos achar essa pé*&%$#@ e
ganhar uns R$ 5000 de lucro, não é uma boa?
O problema é que a maioria das pessoas saem do serviço e vão pra casa ver TV. A
desculpa de que não tem tempo e não podem se dedicar a isso porque tem contas
para pagar é só isso, uma desculpa. Eu encontrei as duas salas tendo 3 empresas
para cuidar em tempo integral. É fácil achar desculpas para não fazer “o tema
de casa”. Fico realmente *&%$#@ da vida quando algum amigo vem “chorar as mágoas”
porque a vida é dura, trabalha muito e ganha pouco, etc. Mas quando tu olha
mais de perto, vê que o que eles chamam de trabalhar muito é apenas aquele vai
e volta do serviço, esperando que no futuro o governo cuide da velhice deles. É
sair do serviço e afogar as mágoas em um copo de cerveja, em um programa inútil
na TV. Não que eu não assista programas inúteis na TV ou que não saia para um
chopp com os amigos, mas não faço isso todos os dias. De vez em quando, resolvo
que tenho que plantar algumas sementes para colher depois.
Não sou melhor do que ninguém. As vezes olho algumas coisas que fiz e penso:
como fui burro em tal situação. Só que estou sempre procurando aprender coisas
novas, sempre tentando ocupar meu tempo com coisas úteis. E posso dizer de
cadeira que se todos fizessem isso, acabariam seus problemas.
Para variar, divergi completamente do assunto inicial. De toda forma, obrigado
pela oportunidade de ordenar melhor minhas idéias. Escrever sobre isso também
tem sido um ótimo exercício de crescimento para mim.
ddcmelo via Exame em 21 de agosto de 2009 #
Posso estar enganado, mas até onde eu sei, a isenção até R$1.300 só te isenta de pagar carnê-leão, pois quando fizer a declaração anual o lucro dos aluguéis é tributado.
Se souber de algo diferente me avise, pois posso estar pagando IR a toa…
Bruno Yoshimura em 21 de agosto de 2009 #
“Valores abaixo de R$ 1.372,81 são considerados rendimentos isentos ou
não-tributáveis.”
http://web.infomoney.com.br/templates/news/view.asp?codigo=206339&path=/suasfinancas/imoveis/locacao/
eduardo em 22 de agosto de 2009 #
para esta informação de isenção de imposto somente se esta for sua unica renda correto?
O que na maioria das vezes não vai acontecer.
obrigado!
Bruno Yoshimura em 25 de agosto de 2009 #
Perguntei por e-mail para Gustavo Cerbasi
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Oi Bruno,
Sim, você pode alugar um imóvel financiado, a não ser que tenha obtido benefício específico para o caso do imóvel ser de uso próprio, como a isenção de seguro. O SFH beneficia quem não tem outros imóveis, mas não exige que você more no imóvel financiado ou o utilize para seu trabalho.
Gustavo Cerbasi
Cerbasi & Associados Educação Financeira
http://www.maisdinheiro.com.br
clodoaldo farias em 27 de agosto de 2009 #
Bom dia.
Gostei muito do seu texto.
Solicito autorização para enviar para meus clientes citando a fonte.
Trabalho com corretagem de imóveis corporativos.
Grato
clodoaldo farias
Cashperl em 3 de setembro de 2009 #
Prezados,
Moro em Brasília. Tenho disutido com algumas pessoas, que não são
especialistas em investimento imobiliário, e, geralmente, argumentam que esse
tipo de investimento oferece segurança, além de uma valorização
significativamente maior que outras aplicações. Num caso, dissera-me que o
imóvel praticamente triplicou de valor em 2 anos, de R$ 130.000,00 para R$
350.000,00.
É possível que o cenário imobiliário atual, aliado ao histórico
favorável recente da economia brasileira, tenha favorecido esses elevados
ganhos. Pergunto-lhes:
1) Muitos criticam a falta de liquidez em aplicações em imóveis. O que acham?
2) Parece-me que em minha cidade não há quedas no índice de valorização do
imóveis, principalmente nas áreas mais nobres. Em que casos a aplicação em
imóveis é melhor que em RV o RF tradicionais?
3) O retorno de um imóvel alugado de 0,6% a.m compensa?
4) Suponho que um dia o proprietário decidirá pela venda de seu imóvel, caso
constate que outros investimentos sejam mais rentáveis que o aluguel e queira,
por exemplo, viver da renda obtida pela aplicação do valor da venda do imóvel. O
que acham?
5) Enfim, quais os mitos por trás da relação valorização do imóvel e
investimento em RF ou RV? Que compensa mais?
Abraços.
Bruno yoshimura em 3 de setembro de 2009 #
1) Concordo que não é líquido. Mas se você tiver outros investimentos com valor significativo e com liquidez, não vejo problemas (Fundos DI, Tesouro que pode vender toda quarta-feira, Ações D+3). O problema é concentrar todo investimento em um imóvel, aí tem problemas.
Se for para aluguel (estilo ações para dividendos buy and hold), não tem
problema nenhum. Mas se pegar um período de baixa e tiver que vender, ai sim é
problema.
2) Sempre há quedas, acho você que ainda não viveu período suficiente para vê-las… hehehe
3) 0,6% ao mes não compensa. Só compensaria se voce está visando valorização futura do imóvel, e quer ter uma renda enquanto isso.
4) Prefiro manter o imóvel e viver de renda do aluguel, se estiver pagando bem.
Mas para isso, vai precisar de mais de um.
5) É só fazer a conta. com a queda dos juros, RF fica menos atrativo, e
consequentemente, há corrida para outras formas de investimento (RV, imóveis, multimercados). Pela lei da oferta e procura, acho que a tendencia é ficar tudo mais caro.
No meu post eu fiz a conta de retorno sobre investimento. Sem contar a
valorização do imóvel, até ganha da renda fixa. Mas para isso, você precisa de uma renda líquida de aluguel de uns 0,75%.
Se os juros continuarem caindo, e o financiamento também, vai valer mais a pena. Mas com o juros em queda, mais pessoas procuram imóveis e fica mais caro… enfim, difícil de prever!
Abraços
urso em 8 de setembro de 2009 #
1) Concordo que não é líquido. Isso é uma desvantagem sim, porém te força a
mudar o perfil de um investimento que seria líquido: vc se força a planejar bem
o investimento e mantê-lo a longo prazo. Quantas pessoas vc conhece que tinha
muito dinheiro na mão e quebrou fazendo besteira? com imóvel vc passa décadas e
dificilmente irá perdê-lo.
2) Valorização é ótimo, porém não leve em consideração a valorização passada.
Veja o espaço de valorização pro futuro.
3) 0,6% ao mês sobre DINHEIRO eu acho que não compensa mesmo, pois a poupança
está dando isso. Mas 0,6% sobre um bem que (teoricamente) flutuaria junto com a
inflação (imóvel), significa 0,6% ao mês acima da inflação. Pense nisso.
Considere que seu imóvel irá subir de preço 5% ao ano (somente corrigindo a
inflação), e os 0,6% ao mês serão limpos acima da inflação. O que passar da
inflação na valorização aí sim é valorização do bem, ganho de dinheiro mesmo.
4) Pode-se fazer isso. O problema de ficar trocando de investimento (vendendo o
imóvel e mudando pra outro investimento) são os custos altos (documentação,
papelada) e a liquidez baixa.
5) Se você comprar num lugar que tenha expansão no futuro, vai ter valorização
acima da RF sim, comprar em um lugar já valorizado vc pode ter grande chance de
estagnar e não ter valorização nenhuma por anos. O segredo maior é um imóvel que
esteja numa região que no futuro vai estar melhor. Esse é o segredo na minha
opinião. Já comparar de modo grosso com RV é difícil, a RV traz ganhos bons mas
pode trazer prejuízos altos…
Marcelo Prata em 14 de setembro de 2009 #
Bruno,
Muito rico o conteúdo do debate no seu site.
Somente para acrescentar alguns pontos, o financiamento imobiliário mudou no Brasil e hoje é uma forma de alavancagem como você bem mostrou.
Ainda existem alguns mitos em relação ao financiamento que já foram esclarecidos aqui, como o de poder alugar o imóvel financiado. Vale ressaltar que exceto no caso de utilização do FGTS para compra do imóvel, você pode ter mais de um financiamento desde que a renda permita assumir as parcelas.
Quanto ao melhor modelo para compra, quando falamos em crédito, sempre depende do perfil do tomador e da utilização que fará do bem.
Uma boa alternativa hoje disponível no mercado é a Compra Programada de imóveis, uma modalidade similar ao consórcio, no entanto, com a liberação do crédito automática em 24 meses, o que dá condições de planejamento já que o imóvel pode ser alugado daí em diante.
Principais características:
• Pode ser usado na compra de imóveis comerciais ou residenciais
• Financia até 100% do valor do imóvel
• A liberação dos recursos é garantida no prazo escolhido (24, 36 ou 48 meses).
• As parcelas são fixas até a compra do imóvel, somente depois sofrem correção. (Poupança)
• Durante o Plano a carta de crédito pode ser alterada para um valor maior ou menor.
• O imóvel ficará alienado ao banco até o término dos pagamentos (100 ou 125 meses)
• No caso de imóveis residenciais, pode ser usado recursos de FGTS para compor o valor total do imóvel (conf. regras do FGTS).
Atuo no mercado de financiamento imobiliário e me coloco à disposição para contribuir quando necessário. Dúvidas podem ser enviadas diretamente ao meu e-mail: marcelo.prata@canaldocredito.com.br
Abraços.
Evandro Almeida em 21 de setembro de 2009 #
Temos que considerar que a taxa de administração geralmente é por volta de 10% do valor do aluguel para a imobiliaria.
Luiz Claudio Gomes da Silva em 12 de outubro de 2009 #
Prezado Bruno,
Excelente artigo!!!
Na fase em que estou ele esta me ajudando em muito na minha analise.
A minha dúvida é como se calcula os dados do financiamento e que como voce chegou nos valores abaixo:
Amortização mensal R$ 166,67
Primeira prestação R$ 637,54
Prestações 1o ano R$ 7.250,00
Abraços,
Luiz Claudio
Maurilio Carrillo em 22 de outubro de 2009 #
Bruno, boa tarde,
Achei muito interessante os assuntos tratados acima.
Você possui conhecimento se é possível alugar um imóvel comercial financiado por banco, ou seja sem utilização de FGTS ou qualquer outro recurso do governo?
Consideraria interessante comprar um imóvel comercial para abertura de um negócio ou locar durante um contrato de 10 anos? O valor do imóvel gira em torno de R$ 350 mil e o aluguel mensal R$ 4 mil.
Abraços
Mariana em 28 de outubro de 2009 #
Boa Noite!!!
Sou Mariana, consultora imobiliaria da Cyrela, acompanhei a conversa de vocês e achei interessante deixar o meu contato, trabalho com clientes investidores, que compram imoveis para alugar ou até mesmo vender, a Cyrela é uma empresa muitio segura para um investidor, é só acompanhar a valorização de suas ações na bolsa, você investi agora e colhe os frutos em no máximo 3 anos.
Caso possuam interesse em conhecer algum dos empreendimentos em lançamento (+ rentaveis), por favor entrem em contato comigo atraves do telefone (11) 9500-4065 ou e-mail: mariana.barata@vendascyrela.com.br.
Abraços
daniel em 5 de novembro de 2009 #
Estou vivendo uma situação um pouco diferente e gostaria de saber se cabe o mesmo raciocínio. Moro em um imóvel próprio, já quitado, e estou comprando um apartamento maior já que a família aumentou. A questão é, este novo apartamento eu estou comprando na planta. Quando for entregue tenho duas opções: financiar e alugar o meu atual apartamento (menor) ou vender e abater o financiamento. Qual situação é mais vantajosa na sua opinião, sabendo que o aluguel não cobre inteiramente a parcela do financiamento?
JUAREZ - GAFISA em 9 de novembro de 2009 #
Caros,
Investimento de imóveis na planta visando futura locação é sem dúvida um excelente investimento, principalmente, em imóvel de 01 dormitório na região da Berrini onde o valor da locação gira em torno de R$ 2.800,00 (loft de 40m2).
Não acreditem em mim, façam uma pesquisa no zap ou mesmo no google e confiram.
A Gafisa está com um lançamento programado para o dia 14/11/2009 nessa região.
Apartamentos de 52, 80 e 107m2.
Excelente oportunidade de investimento.
Meu contato:
Juarez dos Santos
Cel. 8482.4606
Consultor Gafisa Vendas
E.mail: jusantos@gafisa.com.br
Bruno Yoshimura em 9 de novembro de 2009 #
Olá Juarez,
Realmente deve ser um bom investimento, o grande problema é que lofts depreciam muito mais rápido, pois precisam seguir a moda.
Qual % do aluguel mensal com esse valor de 2800?
Abraços
JUAREZ - GAFISA em 12 de novembro de 2009 #
Bruno,
Na média é 1%. Há casos em que se consegue uma taxa um pouquinho melhor.
abraços,
Juarez – Gafisa
(11) 8482.4606
Eunápio Lages em 22 de novembro de 2009 #
Olá pessoal;
Sempre acompanho o bate-papo e gostaria de algumas opiniões. Comprando um imóvel na planta tenho um fator multiplicativo de +-1.5 do meu investimento. Mas se não quero comprar um imóvel entre R$ 150000,00 e R$ 250000,00 com ou sem financiamento, posso partir para outros vizados à classes C/D (Tenda, MRV), na opinião, terei o mesmo retorno? E esses novos imóveis feito com placas de aço que estão prontos em 6 meses (já existe em paises outros latinos) terão o mesmo retorno?
Abraços.
Ricardo em 30 de novembro de 2009 #
Parabéns, nos mostra um pouco do investimento conhecido como geração de caixa e não ganhos de capital, bem parecido com o que escritores como o Robert Kiyosaki nos passa em seus livros.
Parabéns
Aguardo próximas matérias desse tipo.
Abraço
Andre em 4 de janeiro de 2010 #
Ótima apresentação, invisto em imóveis e lembro que ficar em renda de 0,6 a 0,65 é a regra hoje em dia para muits…os imóveis subiram de forma que a locação não…e os contratos são corigidos por índices como igpm que calou a correção este ano…acho que é um investimento seguro quanto à governos e crises…mas como rendimento, péssimo.
Existe ainda um estoque de imoveis para alugar muito superior ao correto, imagino, espero, que ele seja lentamente corrigido…abç e cuidado aos novatos…bolsa é mais “certinho”…
Josimar em 18 de janeiro de 2010 #
Será que o guia deste site também se aplica a compra de imóveis para investir?
http://www.imovelcompra.com.br/
Abs
Marco em 22 de janeiro de 2010 #
Ola,
Comprei em novembro um Flat na planta,possui centro de convencoes ,e toda arera de lazer basica..comprei de maneira financiada pela construtora, e que sera entregue no prazo de 24 meses pela construtora ,ate a entrega terei pago 90.000,00 nos proximos 24 meses , reajustados pelo indice INCC.
A partir de 4 meses a partir da entrega ,sera administrado por um grupo hoteleiro bastante influente no sistema de pool.
A mobilia será por minha conta ,por volta de 25.000,00 .
Me prometeram uma valorização de no mínimo 50% no valor do imóvel em dois anos por ser um imovel bem localizado e de otimo nível de acabamento.
A renda mensal livre de despesas prometida é de no mínimo 1% ao mes,podendo alcançar ate 1,5% em meses de hotel cheio calculada pela media anual .
Varios conhecidos meus compraram e se dizem satisfeitos com este tipo de investimento,mas nenhum deles me mostra relatórios a respeito.
Gostaria de uma luz sobre esse assunto,pois não encontro nenhuma base ate agora para esta possível rentabilidade.
Alguem poderia me ajudar??
Um Abraço
Rodrigo em 3 de fevereiro de 2010 #
Bruno, muito interessante seu estudo, bem construído. Entretanto, o ponto fraco dele é assumir alguns dados como base quando não são sopinha de conseguir. Por exemplo:
- Taxa de 7% para a imobiliária não é nada fácil de encontrar. Ainda mais se o investidor tem um imóvel apenas, aí fica impossível mesmo.
- Ocupação de 95% é deliciosa, mas para período de um ano não existe. Se o imóvel ficar parado um tempo, vai ser mais que 15 ou 20 dias, provavelmente mais de mês. Entretanto pode-se conseguir os 95% em 5 anos, se der sorte de conseguir um inquilino confiável em contrato longo. O que em imóveis comerciais nem sempre se consegue, pois as empresinhas que os alugam tem a má idéia de quebrar, fechar ou se mudar.
- Faltou aí gastos com manutenção. É infiltração, chamada extra de condomínio, essas coisas.
- Falando em condomínio, se o imóvel ficar desocupado, além de não ganhar dinheiro, o proprietário vai ter que pagar. E tem o IPTU também para piorar essa conta.
- Imposto de renda leva uma parte desagradável dos rendimentos. O limite de isenção é muito baixo para se considerar isso investimento. Quem vai viver com 1200 pila?
- E por último, a já mencionada taxa obtida com o aluguel é possível, mas tão rara quanto mosca branca de olho azul.
Na minha opinião, o negócio só vai valer a pena se o imóvel valorizar significativamente nesse período.
Fabiana Develard em 20 de fevereiro de 2010 #
Prezado senhores,
Eu não sou uma investidora e a minha intenção é de apenas cobrir os gastos do apto com o alugel até que eu possa ocupá-lo, que será pro volta de um ano a um ano e meio. Enfim eu gostaría de saber qual são os riscos que corro alugando um apartamento financiado pela CEF que possui seguro e a utilização do FGTS. As minhas d[uvidas são:
Corro o riso de alguma denúncia e a CEF investigar?
Qual o risco que corro com o inquilino?
Existe algum tipo de contrato que pode me resguardar?
Pela visão de investidor qual será o custo benefício?
Bom desde já eu agradeço e parebenizo a todos pelo nível da discursão e das informações oferecidas.
Um grande abraço a todos!
Fabiana Develard em 20 de fevereiro de 2010 #
Socorrooooo!!Como faço para excluir um post com erros,,,rs Cruzez,,s
Prezado senhores,
Eu não sou uma investidora e a minha intenção é de apenas cobrir os gastos do apto com o aluguel até que eu possa ocupá-lo, que será pro volta de um ano a um ano e meio. Enfim eu gostaria de saber qual são os riscos que corro alugando um apartamento financiado pela CEF que possui seguro e a utilização do FGTS. As minhas dúvidas são:
Corro o riso de alguma denúncia e a CEF investigar?
Qual o risco que corro com o inquilino?
Existe algum tipo de contrato que pode me resguardar?
Pela visão de investidor qual será o custo X benefício?
Bom desde já eu agradeço e parabenizo a todos pelo nível da discussão e das informações oferecidas.
Um grande abraço a todos!
Fabiana
Dayl Andrade em 12 de abril de 2010 #
Muito se fala sobre investimentos em imóveis mas na verdade percebo que não rendem tanto quanto se imagina. Mas é um ótimo investimento para se diversificar a carteira, vejam um exemplo real a seguir.
Objetivo dos investimentos: Gerar fluxo de caixa (renda).
Imóveis:
Período de investimento – 10 anos.
Investimento: 1 casa padrão classe B.
4 apartamentos padrão classe C
Todos os imóveis em áreas nobres e
comprados na planta e já quitados.
Investimento total: R$ 600.000
Valorização dos imóveis: R$ 850.000
Recebimento bruto de aluguéis: R$ R$ 52.200
Taxa de administração da corretora: R$ 5.220 (10%)
Imposto de renda: R$ 12.443,00 (27,5%)
Recebimento líquido de aluguéis: R$ 34.537
A taxa anual com aluguéis é de 4,06%
Obs: Toda a renda com aluguéis financia a compra de outro imóvel
padrão classe C , na planta e em área nobre ou sala/loja.
Ações:
Período de investimento: 5 anos
Investimento em 3 ações de primeira linha.
Perfil do investimento. Buy and Hold
Investimento inicial: R$ 158.000
Valorização da carteira: R$ 360.000
Rendimento com dividendos: R$ 8.000
Rendimento com venda de opções: R$ 10.600
Rendimento com aluguéis de ações: R$ 400
Rendimento líquido: R$ 19.000
A taxa anual com rendimentos da carteira: 5,28%
Obs: Toda a renda com a carteira de ações é reinvestida em compra de mais ações.
Montante atual aplicado em investimentos: R$ 850.000 + 360.000 = R$ 1.210.000
Renda líquida atual: R$ 53.537
Taxa da carteira de investimentos: 4,42% a/a
Vejam que esta taxa é igual ou inferior à taxa da caderneta de poupança além da carteira de investimentos ser arriscada por conter a renda variável e risco de inadimplência de inquilinos. Porém, a possibilidade de ganhos no longo prazo é muito maior exatamente devido à renda variável e valorização dos imóveis. Mas como o objetivo não é me desfazer do patrimônio e sim elevar a geração de renda o que acham desta carteira?
Diego Silva em 3 de maio de 2010 #
Na verdade com alta do mercado Imobiliario, e que alta, podemos dizer que o mercado Imobiliário Brasileiro esta em sua melhor fase e esse crescimento tende a aumentar daqui pra frente.
Isso não é eu que falo da boca pra fora, pesquisas mostram esse fato e foi publicado pelo jornal O estadão e Folha de São Paulo.
Enfim, isso nos leva a conclusão de que: qualquer investimento em imóveis esse ano, é um bom negócio.
Sou corretor de imóveis e quem quiser alguma informação, exclarecimentos ou pretende fazer algum investimento, compra ou locação estou disposto a contato.
Por favor entrem em contato.
Diego Silva
Tel: (11) 9405-2852 ou (11) 5928-1833
Email: diegoj-silva@bol.com.br
Obrigado
Bruno Tomazelli em 19 de maio de 2010 #
eu trabalho numa corretora que so vende e loca flat.
pois se alguem estainteressado em comprar flats me procure por meu e-maill
obrigado
JOSI em 30 de maio de 2010 #
Fabiana, para vc nao correr riscos é melhor que vc não alugue via imobiliaria, faça um contrato de gaveta, peça fiador com imovel no nome, e entao alugue, deste modo nao tem cmo vc ser pega, eu axo.
Capullo em 1 de junho de 2010 #
Olá Bruno!
Parabéns pelo site e seriedade com que se discute o assunto imóveis. Eu e meu esposo temos uma ‘atração especial’ por este tipo de investimento. Compramos nosso apartameto no centro de Recife por R$ 62.000,00 (foi um diamante na pilha de carvão, conforme citado), com uso do FGTS e o resto do pagamento à vista. Gastamos uns R$ 18.000,00 (no máximo) com a reforma (elétrica, hidráulica, piso, paredes, e tudo mais que vc possa imaginar – a reforma durou 4 meses) e agora fechamos um contrato de venda por R$ 150K. Ele foi comprado há 3 anos e estamos bem contentes com a valorização. Nossa idéia é comprar uma casa maior, a 20Km do centro, (com cerca de 1hec e na faixa de R$ 250K). Como só planejamos filhos daqui a 2 anos, mais ou menos, vamos alugar uma casa e investir o dinheiro no Tesouro Direto, num Fundo Multimercado, num outro fundo de ações, Poupança e continuamos com a idéia de comprar um apartamento menor (kitnet ou 2 quartos, no máximo), que esteja precisando de reforma. Compraremos à vista (teremos um bom desconto) e pensamos em ganhar com a reforma/valorização. Estamos num ‘mundo de alice’ ou nossa idéia de reformar mais um imóvel é factível? Agradeço desde já pela atenção!
Abs,
Capullo
Laura Del Chiaro em 8 de junho de 2010 #
Boa tarde a todos.
Sou Consultora Imobiliária e trabalho imóveis para todos os públicos, em parceria com imobiliárias.
Tenho ótimos clientes investidores e cada um tem seu próprio critério e estratégias para a compra de imóveis.
Percebe-se cada vez mais uma crescente na compra de salas comerciais para renda. Quando compradas na planta, paga-se um valor muito atraente no imóvel, conseguem-se condições muito interessantes para investidores (por exemplo na forma do parcelamento) e quando a entrega é feita, não só se obteve uma valorização muito boa sobre o valor do imóvel como muitos conseguem efetuar a locação com rapidez.
Também há uma crescente na compra de imóvel populares. Nesse caso, os investidores buscam imóveis com financiamento apenas para a entrega das chaves, acertam as parcelas mensais exigidas pela construtora até a entrega da obra e fazem a compra. Existem alguns que pagam tudo e vendem o imóvel depois. Mas existem aqueles que aguardam o esgotamento das unidades, aguardam um pouco de valorização e já repassam a divida para outro interessado, pedindo como entrada o que já foi pago por ele e mais a valorização do imóvel. Essa é uma estratégia inteligente.
E há também os imóveis de médio e alto padrão, que se encaixam nos dois casos acima (locação, venda após o habite-se ou revenda).
Tendo isso em vista, deixo que cada um avalie o que mais julgam atraente para si. E deixo meus contatos para que possam me procurar e comprar o seu imóvel, independente da escolha que fizerem.
Sou consultora imobiliária. Meu trabalho é atender ao cliente, independente de qual seja o imóvel. Meus clientes focam o atendimento comigo justamente por essa facilidade. E quero me colocar a disposição para o que precisarem, inclusive se quiserem apenas informações sobre lançamentos.
Meu nome é Laura Del Chiaro. Telefone: 8305-7074 e e-mail laura.delchiaro@yahoo.com.br
Aguardo o contato de vocês!
Abraço à todos!
Arianna Lima em 23 de julho de 2010 #
MELHOR OPORTUNIDADE DE INVESTIMENTO DO MERCADO IMOBILIARIO PARA 2014\2016 OU APENAS SAIA DO ALUGUEL A BARRA DA TIJUCA ESPERA POR VOCÊ
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Localizado na região que mais valoriza no Rio de Janeiro, o Verano Comforty será uma excelente oportunidade de investimento e moradia. Faça comigo o seu cadastro e reserve sua unidade.
ARIANNA LIMA
CONSULTORA IMOBILIARIA
(LOPES)
21-86445557
aririi_zen@hotmail.com
Fernando em 26 de julho de 2010 #
Olá Bruno.
Estou pensando numa forma de alavancar capital de uma forma um pouco diferente. Comprar um imóvel no lançamento, ou no pré-lançamento e após 1 ano no máximo, vendê-lo inflacionado.
Tenho o intuito, desta maneira, de fazer dinheiro de maneira rápida e sempre ir reenvestir, em 1, 2 ou mais imóveis.
O que acha disto? Estou sendo orientado por uma corretora de extrema confiança, mas gosto muito de pesquisar sobre novas opções de investimento.
Abraço e obrigado