Bruno Yoshimura, co-fundador do Kekanto.com
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Aviso! Este post foi corrigido em 18 de agosto, pois as contas anteriores apresentavam falhas no cálculo do financiamento. Além disso, acrescentei despesas de reformas e comparei o retorno sobre investimento para os cinco primeiros anos.

A queda dos juros para o menor patamar da história “incomodou”, pois os investimentos em renda fixa estão rendendo bem menos.

Uma das opções para quem procura investimentos mais rentáveis é a compra de imóveis para aluguel. O financiamento está mais barato, permitindo o alongamento do prazo e a redução do capital inicial.

Alugar um imóvel financiado é uma forma de alavancagem, pois você está recebendo dividendos (“aluguel”) sobre 100% do imóvel, mas é “dono” apenas uma parcela dele. Com os juros cada vez menores, esse tipo de investimento é cada vez mais atrativo.

Neste post vou mostrar como funciona a matemática básica de um investimento em imóvel visando aluguel. Não é loteria ou sorte, é matemática financeira. Com alguns cálculos, conseguiremos comparar o investimento em imóveis com outros e definir uma taxa mínima de aluguel que queremos receber.

Escolhendo um imóvel

Escolher um imóvel para aluguel é como comprar uma ação visando dividendos. Você precisa pagar suficientemente barato para que o valor do dividendo (aluguel) seja superior ao rendimento da renda fixa. No nosso caso, esse rendimento deveria ser pelo menos 10%. Isso representa uma rentabilidade mensal de 0,9%.

Obviamente que não é qualquer imóvel que trará essa taxa:,dê preferência aos comerciais/escritório, pois tem menos problemas com inquilinos e pagam mais.

A matemática do investimento em imóvel

Tomaremos como exemplo um imóvel de R$ 100.000,00 financiado pela Caixa Econômica Federal. O financiamento praticado pelos bancos hoje em dia é de até 70% do valor do imóvel em até 360 meses (no pós-fixado).

Vamos utilizar 40% de financiamento e o prazo de 360 meses. Adicionei uma reserva de R$ 5.000,00 para pagar a vistoria do banco (para o financiamento), taxa de transferência do imóvel e eventuais reparos.

Capital inicial para imóvel de R$ 100 mil reais
Valor do Imóvel:
R$ 100.000,00
Entrada:
R$ 40.000,00
Reservas*:
R$ 5.000,00
Reforma básica:
R$ 5.000,00
Capital Inicial:
R$ 50.000,00
* Registro de imóvel, vistoria, reparos.

O financiamento utilizado é o SAC, que tem o valor de parcela decrescente e a amortização da dívida constante.

O método de financiamento SAC tem amortização constante da dívida. No começo pagamos uma parcela maior (R$ 614,38), pois os juros são calculados sobre o valor devedor (que é alto). As últimas parcelas serão bem menores, pois os juros sobre o saldo devedor é mínimo.
Dados do financiamento pela Caixa*
Financiamento
R$ 60.000,00
Prazo
360 meses
Amortização mensal
R$ 166,67
Primeira prestação
R$ 637,54
Prestações 1o ano
R$ 7.250,00
* Caixa Econômica Federal Pré-fixada

Agora vamos ver o fluxo de caixa no primeiro ano:

Fluxo de Caixa do primeiro ano
Receitas de aluguel (ocupação de 95%) (12 x R$ 900 x 0,95)
R$ 10.260
Comissão Corretor (7% do aluguel)
(R$ 718,2)
Despesas de financiamento*
(R$ 516,72)
Financiamento (12 primeiros meses)
(R$ 7.250)
Geração de caixa
R$ 1.775,08
* Despesas cobradas no financiamento: seguro, taxa administrativa

Com esses dados em mãos, podemos calcular o retorno. Desta forma poderemos comparar com outras modalidades de investimento.

Retorno sobre investimento (caixa)
Capital inicial: R$ 50.000
Geração de caixa: R$ 1.775,08
Retorno sobre investimento = (1775,08/50000) = 3,55%

A tabela acima mostra que, no primeiro ano o nosso retorno sobre investimento foi de 3,55% (considerando apenas o caixa). Isso é menos do que a renda fixa.

Agora vamos ver como ficam as contas considerando o aumento do patrimônio gerado pelo pagamento das 12 parcelas do financiamento.

Retorno sobre investimento (caixa + aumento de patrimônio)
Capital inicial: R$ 50.000
Geração de caixa: R$ 1775,08
Aumento de patrimônio: 12 x R$ 166,67 = R$ 2.000.
Retorno sobre investimento = ((2000 + 1775,08)/50000) = 7,5%

Parece bem mais interessante! Como as prestações caem a cada mês no financiamento SAC e os aluguéis são reajustados pela inflação (IGP-M), o retorno é sempre crescente.

Obviamente que, com retornos maiores, o imóvel aumenta de valor. Mas, assim como o investimento de ações que pagam bons dividendos, o importante é o valor de aquisição.

Retorno sobre investimento nos cinco primeiros anos

Como no primeiro ano temos um gasto inicial grande e os anos subsequentes não terão pagamento da “entrada”, calcularemos o retorno sobre investimento dos cinco primeiros anos. No fim, poderemos comparar com um investimento em renda fixa de cinco anos. Para este cálculo, vou desconsiderar a inflação tanto do aluguel (corrigido anualmente pelo IGP-M), tanto da renda fixa (utilizando rentabilidade de hoje dos títulos NTN-B que pagariam cerca de 6,3% ao ano acima da inflação).

Fluxo de Caixa dos cinco primeiros anos
Receitas de aluguel (ocupação de 95%) (60 x R$ 900 x 0,95)
R$ 51.300
Comissão Corretor (7% do aluguel)
(R$ 3.591)
Despesas de financiamento*
(R$ 3100)
Financiamento (60 primeiros meses)
(R$ 28.200)
Geração de caixa
R$ 16.409
* Despesas cobradas no financiamento: seguro, taxa administrativa
Retorno sobre investimento em 5 anos (caixa)
Capital inicial: R$ 50.000.
Geração de caixa: R$ 16.409
Retorno sobre investimento = 16409/50000 = 32%

Um investimento em renda fixa com rentabilidade de 6,3% (acima da inflação) resultaria em 35,7%.

Retorno sobre investimento em 5 anos ( caixa+ patrimônio)
Capital inicial: R$ 50.000.
Geração de caixa: R$ 16.409
Aumento de patrimônio: 60 x R$ 166,67 = R$ 10.000.
Retorno sobre investimento = ((10000 + 16.409)/50000) = 52%

Agora sim, um retorno sobre investimento bem superior a renda fixa. O que podemos concluir é que a rentabilidade de “caixa” é bem parecida com a de renda fixa, mas tem um aumento considerável do patrimônio.

Comentários

Neste post quis mostrar a matemática desse tipo de investimento, futuramente pretendo detalhar mais algumas áreas como: tipos de financiamento, precificação de imóvel, venda. Lembre-se que não é qualquer imóvel que pode render 0,9% ao mês de aluguel, mas escritórios “residenciais” e imóveis de baixo padrão costumam oferecer excelentes retornos.

Este tipo de análise desconsiderou totalmente o potencial de valorização do imóvel, pois estava focado em geração de caixa e retorno sobre investimento.

Existe um risco neste tipo de financiamento longo quando utilizamos taxa pós-fixada, apesar de termos uma tendência de queda de juros para o longo prazo.

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